울산지방법원 2025타경11876. 양산시 하북면 지산리 80의 토지와 건물로, 등기상 소유자는 이미자입니다. 감정평가에서는 건물을 단독주택으로 이용 중이라고 확인했고, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층 건물로 기재했습니다. 토지는 479㎡의 대지이며 자연녹지지역·자연취락지구에 속합니다.
권리의 기준점은 2016.09.23 하북농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 2017년 이신우의 소유권이전청구권가등기와 2022년 곽하순 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11876 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 지산리 80 · 경상남도 양산시 하북면 서리마을2길 58-30 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 · 사용승인일 2016.07.06. |
| 토지 | 대 · 479㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 이미자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 639,049,500원 / 313,135,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 하북농협 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가 49%
현재 최저매각가는 313,135,000원으로 감정가 639,049,500원의 49% 수준입니다. 다만 확인 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다. 현재 가격은 경매 회차상 크게 낮아졌지만, 최종 응찰가는 실제 주변 거래와 현장 상태를 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 313,135,000원 | 307,951,110원 | 316,048,890원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 219,194,500원 | 215,325,777원 | 408,674,223원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 153,436,150원 | 150,488,044원 | 473,511,956원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 매각대금이 감소하는 만큼 선순위 하북농업협동조합 근저당의 미배당은 316,048,890원 → 408,674,223원 → 473,511,956원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,183,890원 |
| 1. 근저당 · 하북농업협동조합 | 624,000,000원 | 307,951,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 선순위 채권의 미배당은 316,048,890원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 양산시 하북면 지산리, “갈밭들못” 북서측 인근이며 주변은 단독주택과 전답 농경지 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상2층이며 외벽 스톤코트, 내벽 벽지·타일, 샷시창으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 479㎡ 대지, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 368,100원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 특기사항 — 일괄매각·제시외·소재지 확인
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물 (ㄱ)~(ㄷ)의 위치와 현황을 감정평가서 도면과 대조하세요.
- 소재지 대조. 등기상 지산리 80, 79 표기와 실제 지산리 80 단독지상이라는 내용을 현황·도면·등기 원본으로 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 가격에서는 하북농업협동조합 근저당 채권최고액 624,000,000원 중 307,951,110원이 배당되고 316,048,890원이 미배당으로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황과 가격은 따로 봐야 한다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2016.09.23 하북농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 313,135,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 이 물건은 가격표만 보고 결정하기에는 확인할 요소가 분명합니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 제시외 건물 포함, 등기상 건물 소재지와 실제 소재지 표기의 차이가 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 실거래 확인 전 보류, 현황은 반드시 대조입니다.
