울산지방법원 2025타경11876. 경상남도 양산시 하북면 지산리 80 소재 물건으로, 공부상 연립/다세대와 토지가 함께 잡혀 있으나 감정 이용상태는 단독주택입니다. 위치는 “갈밭들못” 북서측 인근이고, 주위는 단독주택과 전답의 농경지가 섞인 지역입니다. 차량 접근과 진출입은 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다. 권리 흐름만 보면, 말소기준은 2016년 하북농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 가등기, 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조라 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 봅니다.
그렇지만 권리상 단순하다는 이유만으로 바로 가격 메리트가 생기지는 않습니다. 이 물건은 아직 유찰이 없는 신건이고, 최저매각가가 감정가와 같은 639,049,500원입니다. 실거래 평균 같은 직접 비교값이 없으므로, 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 자연녹지지역·자연취락지구의 단독주택형 물건은 아파트처럼 표준화된 거래 비교가 어렵고, 환금성도 개별 입지와 건물 상태에 좌우됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11876 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 지산리 80 · 도로명주소 경상남도 양산시 하북면 서리마을2길 58-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 이용중 · 관리상태 보통 |
| 토지 | 대 479.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 공시지가 368,100원/㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상2층 · 사용승인일 2016.07.06 |
| 소유자 | 이미자 |
| 감정가 / 최저가 | 639,049,500원 / 639,049,500원 (신건) |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 을구 1번 하북농업협동조합 근저당권이며, 이후 갑구 가등기와 을구 2번 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 갑구 3번 가등기는 담보가등기로 표시되어 있어 성격 확인은 필요합니다. 위치상 말소기준 뒤의 권리이므로 결론은 소멸 방향이지만, 입찰 전 원본 서류 대조 포인트로 남겨야 합니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 판정 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 인수 없음 |
| 보증금 승계 | 승계할 임차보증금 없음 | 0원 |
| 임대관계 | 감정 참고사항상 임대관계 미상 | 현장 확인 |
임차인 표시는 없으므로 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 감정 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있어, 실제 점유자와 전입·사업자등록·관리 상태는 입찰 전 현장과 서류로 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 639,049,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,790,495원 |
| 1. 근저당 · 하북농업협동조합 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 2. 근저당 · 곽하순 | 160,000,000원 | 6,259,005원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 639,049,500원 매각을 가정하면 선순위 하북농업협동조합 채권최고액 624,000,000원이 전액 배당되고, 후순위 곽하순 근저당에는 6,259,005원만 배당됩니다. 전체 채권 기준 미배당은 153,740,995원입니다. 이 미배당은 매수인 인수금이 아니라 배당 부족액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. “갈밭들못” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전답의 농경지 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 및 진출입이 가능하고, 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지는 대 479.0㎡, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 매각 비고상 제시외 건물 포함 여부와 건물 소재지 표시는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 639,049,500원입니다. 실거래 비교값 없이 신건 최저가를 할인 가격으로 보지 마세요.
- 현황 확인. 단독주택 이용 상태, 제시외 건물, 실제 건물 소재지, 경계와 진입로를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정 참고사항상 임대관계가 미상입니다. 전입·점유자·사용관계를 확인하세요.
- 가등기 확인. 갑구 3번 가등기는 말소기준 이후 권리로 소멸 방향이지만, 담보가등기 성격 확인은 입찰 전 필수입니다.
- 환금성 판단. 자연녹지지역의 단독주택형 물건은 아파트보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 낙찰 후 되팔 계획이라면 보수적인 매도기간을 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·배당·감정 자료 기준의 분석 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 6.39억의 적정성
이 물건은 권리상 복잡한 임차인 인수형은 아닙니다. 말소기준 근저당 이후 권리가 정리되고, 매수인 인수금도 0원입니다. 하지만 이 결론은 “싸다”는 뜻이 아닙니다. 현재 회차는 감정가 100% 신건이고 실질취득가가 그대로 639,049,500원입니다. 게다가 단독주택 이용, 자연녹지지역 토지, 제시외 건물 포함, 후순위 채권 미배당이라는 요소가 겹쳐 있어 권리보다 물건성·가격·환금성을 더 엄격하게 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 실제로 6.39억을 지불할 만한 현황과 시장성이 있는지입니다.
