매력지수 C등급 · 인수 위험은 없지만 고가 토지·배당 부족·농지 규제가 겹쳐 보수적 접근 필요
임차인 인수는 없으나 신건 감정가 8.93억의 토지 전이고 후순위 채권 미배당 규모가 크며 농지취득자격증명과 각종 토지 규제가 있어 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 소멸되는 권리가 대부분입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 가격만 보면 되는 유형이 아니라 토지 이용조건과 환금성을 봐야 합니다. 신건 8.93억에서 진행되며, 배당표상 총 채권액이 매각대금을 크게 초과해 후순위 권리는 대규모 미배당이 발생합니다.
감정가 / 최저가
893,383,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
893,383,000원
인수 0원
인수 권리
0원
임차인 없음
핵심지표
토지 규제
농지취득자격증명 필요
의정부지방법원 2024타경92902. 경기도 포천시 창수면 고소성리 3-3에 위치한 토지(전) 경매입니다. 소유자는 김상식이며, 말소기준권리는 1994년 9월 13일 설정된 영중농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 다수의 근저당·가압류·압류·가등기 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 낙찰자가 직접 떠안는 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2024타경92902
소재지
경기도 포천시 창수면 고소성리 3-3
물건종류
토지 · 전
소유자
김상식
토지면적
1,121.0㎡
지목 / 이용상황
전 / 전
감정가 / 최저가
893,383,000원 / 893,383,000원
신청채권 청구액
444,471,534원
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 영중농업협동조합 근저당권 이후의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리관계가 복잡하고 근저당권이 다수 존재하므로, 배당 순위와 실제 배당 여부는 반드시 확인해야 합니다.
② 배당 분석 — 후순위 미배당이 큰 구조
순위
배당 항목
채권액
예상배당
0
집행비용
-
11,333,830원
2~5
영중농업협동조합 근저당권 5건
186,000,000원
186,000,000원
6~10
전명득·영중농업협동조합·임성일 등
675,500,000원
675,500,000원
11 이후
김지영 등 후순위 권리
3,375,491,671원
20,549,170원
⚠️ 배당 핵심 총 채권액은 4,252,491,671원이나 매각대금은 893,383,000원입니다. 후순위 권리는 대부분 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 내부의 배당 문제입니다.
매각대금 배분
회차별 매각 시나리오
유찰 시 최저가는 낮아지지만 토지 환금성과 규제 검토가 선행되어야 합니다.
③ 토지 가치와 규제 체크
용도. 보전관리지역 내 전으로 확인되며 토지이용계획상 성장관리권역, 하천구역, 홍수관리구역 등 제한사항이 있습니다.
농지 조건. 매각물건명세서상 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 반환 문제가 발생할 수 있습니다.
현황. 주위는 주택·임야·전이 소재하는 지역이며 인근에 버스정류장이 있습니다.
지상물. 현황조사상 비닐하우스가 있으나 감정평가 제외 사항이 있으며, 지상 건물 관련 제한 평가 내용이 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
농지취득자격증명 확인. 전 토지이므로 낙찰 후 자격요건을 반드시 검토해야 합니다.
환금성 검토. 토지는 아파트와 달리 거래층이 제한적이며 용도지역·접근성 영향을 크게 받습니다.
가등기 확인. 갑구 9번 소유권이전청구권가등기는 종류 확인이 필요합니다.
현황 확인. 비닐하우스·제시외 건물·입목 등 현장 상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없음”만으로 좋은 토지는 아니다
권리분석만 보면 이 물건은 매수인이 떠안을 권리가 없는 안전한 구조입니다. 하지만 토지 경매에서는 권리보다 사용 가능성·규제·환금성이 더 중요합니다. 8.93억 신건 가격에서 접근하려면 농지취득자격증명과 토지 이용 제한을 충분히 검토해야 합니다. 권리는 깨끗하지만, 토지 분석이 필요한 물건입니다.
