의정부지방법원 2024타경92902. 경기도 포천시 창수면 고소성리의 토지 · 전입니다. 감정가 893,383,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 437,758,000원입니다. 권리관계의 기준점은 2018.05.08. 설정된 의정부농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 516,000,000원입니다. 그 뒤의 송화분·임진석 근저당, 임진석 소유권이전청구권가등기, 포천시 압류, 정용수 가압류, 김화식 근저당 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기 순위보다 토지 현황과 매각조건에 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 지분매각 기재, 농지취득자격증명 제출 의무가 있고, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있습니다. 또한 비닐하우스, 평가에서 제외된 지상 건물, 제시외 건물, 일부 증축 건물 등 확인사항이 함께 적혀 있어 현장과 감정평가서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경92902 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 창수면 고소성리 3-3 |
| 용도 / 지목 | 토지 · 전 / 전 |
| 토지면적 | 1,121.0㎡ |
| 소유자 | 김상식 |
| 감정가 / 최저가 | 893,383,000원 / 437,758,000원 |
| 유찰 | 2회 · 감정가 49% |
| 청구액 | 444,471,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 공시지가 | 35,400원/㎡ |
| 지형 / 도로 | 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.05.08. 의정부농업협동조합 근저당권 516,000,000원입니다. 이후 설정된 송화분 근저당 250,000,000원, 임진석 근저당 120,000,000원, 임진석의 소유권이전청구권가등기, 포천시 압류, 정용수 가압류 214,904,000원, 김화식 근저당 100,000,000원은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 먼저 봐야 할 것
현재 최저가 437,758,000원은 감정가 893,383,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 이 비율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 단순 나대지가 아니라 농지취득자격증명, 지분매각 기재, 지상물 평가 범위, 토지이용 규제까지 함께 검토해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 437,758,000원 | 430,980,420원 | 769,923,580원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 306,430,600원 | 301,340,572원 | 899,563,428원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 214,501,420원 | 210,698,400원 | 990,205,600원 |
채권 총액은 1,200,904,000원이고, 현재 회차 매각가를 기준으로 채권자에게 배당되는 금액은 430,980,420원입니다. 따라서 769,923,580원이 미배당으로 남습니다. 의정부농업협동조합의 청구액 444,471,534원도 현재 회차 배당액 430,980,420원으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액과는 별개이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,758,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,777,580원 |
| 2. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 516,000,000원 | 430,980,420원 |
| 3. 근저당 · 송화분 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 임진석 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정용수 | 214,904,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김화식 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 6,777,580원, 선순위 의정부농업협동조합 배당액은 430,980,420원입니다. 이후 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·현황 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각·지분. 일괄매각으로 기재돼 있고 목록4는 지분매각으로 기재돼 있습니다. 매각 대상과 지분 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 비닐하우스. 목록7 지상에는 현황조사서상 비닐하우스가 소재하지만 감정평가에서는 평가 제외됐습니다.
- 평가 제외 건물. 목록13 지상 소재 건물은 매각 평가에서 제외돼 있습니다.
- 건물로 인한 제한. 건물로 인해 제한받는 토지가격이 46,000,000원으로 기재돼 있습니다.
- 일부 증축. 목록15는 2007.05.21. 일부 증축됐으나 현상 및 이용상황을 감안해 별도 구분 없이 감정평가됐습니다.
- 제시외 건물. 목록16의 제시외 건물은 감정평가에 포함됐습니다.
- 조경수·입목. 지상의 조경수·정원수·자연림 상태 입목과 석축·담장 등은 토지가치에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입지·이용 규제 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 주위환경. 경기도 포천시 창수면 고소성리에 위치하며 주위는 주택, 임야, 전 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 토지이용상황은 전입니다.
- 형상. 완경사·부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 하천 관련. 하천구역·홍수관리구역·지방1급하천에 저촉됩니다.
- 기타 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 보전관리지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 성장관리계획구역에 저촉되고 준보전산지에 접합니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 가등기 원인. 임진석 명의 소유권이전청구권가등기의 종류와 원인서류를 확인해야 합니다.
- 매각 대상. 일괄매각 범위, 지분매각 기재, 토지와 건물·제시외 물건의 포함 여부를 매각물건명세서와 감정평가서로 대조해야 합니다.
- 점유·임대. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 규제. 하천구역·홍수관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 실제 활용계획과 대조해야 합니다.
- 가격. 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 매각조건이 먼저다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 최저가는 437,758,000원으로 감정가 893,383,000원의 49%까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리 뒤의 근저당·가압류·압류·가등기도 데이터상 매각으로 소멸합니다.
하지만 토지 경매에서는 할인율보다 취득 가능성과 실제 이용 가능성이 먼저입니다. 이 물건은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 강한 조건이 있고, 가등기 종류 확인, 지분매각 기재, 비닐하우스와 평가제외 건물, 제시외 건물, 하천·홍수·토지거래허가 관련 규제까지 함께 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 입찰 난도는 현황·농지 조건 때문에 높다입니다.
