인천지방법원 2025타경33863. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 11층 1130호, 전용 27.901㎡의 아파트(도시형생활주택·원룸형)입니다. 겉으로 보이는 경매 가격은 상당히 낮습니다. 감정가 188,000,000원에서 6회 유찰된 끝에 최저매각가가 22,118,000원까지 내려왔으니까요. 감정가의 약 11.76% 수준입니다. 하지만 이 물건의 진짜 가격은 최저매각가가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인의 보증금을 고려해야 합니다.
현재 임차인 이수정의 보증금은 175,000,000원입니다. 전입과 점유 개시일은 2022.03.04, 확정일자는 2022.02.09이며, 말소기준인 2022.10.19 압류보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가에서는 보증금 중 21,319,876원만 배당될 것으로 추정되므로, 나머지 153,680,124원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층 1130호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 27.901㎡ · 지상 14층 중 11층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 283세대 · 2005.03.05 |
| 소유자 | 백현영 (2022.05.06 소유권이전, 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 | 188,000,000원 |
| 최저매각가 | 22,118,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 197,726,486원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2022.10.19 갑구 12번 압류 · 인천광역시부평구청장 |
| 임차인 / 보증금 | 이수정 · 175,000,000원 · 대항력 있음 |
| 예상 인수액 | 153,680,124원 (현재 최저가 기준) |
① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 인수되는 보증금
이 사건의 말소기준권리는 2022.10.19 접수된 갑구 12번 인천광역시부평구청장의 압류입니다. 이후 부천시 압류, 이수정의 임차권등기, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 등기 말소 대상으로 분류됩니다. 그러나 임차권등기가 말소된다고 임차보증금 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 이수정은 2022.03.04 전입·점유를 시작했고 2022.02.09 확정일자를 받았습니다. 모두 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 주택임차권등기는 2024.03.12에 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다. 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 낙찰자는 임차인의 남은 보증금 반환 부담을 반드시 계산해야 합니다.
임차인 분석 — 대항력 보증금 1억 7,500만원
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이수정 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
전입 2022.03.04 확정 2022.02.09 점유 2022.03.04 임차권등기 2024.03.12 |
175,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有
잔액 승계
배당요구 있음 |
실제 임차인 1명. 이수정의 배당요구일은 2024.03.12이며, 현재 매각물건명세서상 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 낙찰가가 아닌 실질취득으로 판단
다온하브의 전체 거래 10건 평균은 148,000,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2023년 고가 거래가 다수 포함되어 있습니다. 최근 시장을 판단하려면 2026년 거래 2건의 평균 80,000,000원과 최근 가격 추세 -51.5%를 우선 살펴봐야 합니다. 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하면 하락장을 과소평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 27.61㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2022.09 | 27.9㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2022.05 | 27.9㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 26.47㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 25.23㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 27.9㎡ | 9 | 181,000,000원 |
| 2021.06 | 25.86㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 28.95㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 10건 | 148,000,000원 |
최근 거래 2건은 전용 25.86㎡·3층으로, 경매 대상인 전용 27.901㎡·11층과 면적 및 층수 차이가 있습니다. 따라서 80,000,000원을 이 호실의 확정 시세로 볼 수는 없습니다. 다만 최근 시장 수준과 하락 방향을 판단하는 데 중요한 비교자료입니다. 동일 면적대의 과거 거래는 2022년에 집중되어 있어 현재 시세를 직접 대변하기 어렵습니다.
최저매각가 22,118,000원만 비교하면 최근 평균의 27.6%이므로 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 이는 임차보증금 인수액을 제외한 숫자입니다. 실제 부담은 175,798,124원이므로 최근 거래보다 훨씬 높습니다. 이 경매에서는 최저가 할인율이 아니라 인수 포함 총액이 가격 판단의 출발점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 798,124원 |
| 1. 임차인 이수정 · 우선변제 | 175,000,000원 | 21,319,876원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 197,726,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 153,680,124원 |
인수액은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 낙찰자가 추가로 부담할 것으로 추정되는 미변제 보증금입니다. 집행비용 798,124원은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수액은 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
매각대금 22,118,000원에서 추정 집행비용 798,124원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당될 재원은 21,319,876원입니다. 이수정의 보증금 175,000,000원과 비교하면 153,680,124원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 부족분은 매수인에게 승계됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 197,726,486원에는 배당금이 돌아가지 않는 시나리오입니다.
유찰이 더 진행되면 — 가격은 내려가도 총부담은 그대로
이 물건은 일반적인 경매와 달리 유찰로 최저가가 떨어져도 그만큼 가격상의 이점이 생기지 않습니다. 매각대금에서 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들면 매수인이 인수할 보증금 잔액이 커지기 때문입니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 22,118,000원 | 153,680,124원 | 175,798,124원 |
| 7회 유찰 시 | 15,482,599원 | 160,196,088원 | 175,678,687원 |
| 8회 유찰 시 | 10,837,819원 | 164,757,262원 | 175,595,081원 |
실질취득 부담 = 회차별 예상 매각가 + 예상 보증금 인수액. 각 회차의 집행비용 추정 차이에 따라 총액이 소폭 달라지며, 취득세 및 기타 거래비용은 제외됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 상업지역 내 주거용 부동산의 성격을 가집니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2005년 3월 사용승인된 지하 4층·지상 14층 철골철근콘크리트 구조 건물입니다. 승강기·급배수·위생·난방설비를 갖추고 있으며, 대상은 11층 원룸형 도시형생활주택입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 일부 토지는 시가지경관지구에도 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 등 관련 제한은 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 점검해야 합니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래는 2건에 불과하고 가격 추세가 -51.5%로 하락했습니다. 과거 27.9㎡대의 고가 거래를 현재 매도가로 가정하면 위험합니다. 원룸형 주택의 실제 매수 수요와 매도 가능가격에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 최우선 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 4번 이수정 주택임차권의 대항력과 미변제 보증금 인수 조건을 반드시 확인하세요. 현재 예상 인수액은 153,680,124원입니다.
- 낙찰가와 총비용을 분리. 최저가 22,118,000원만 자금계획에 넣어서는 안 됩니다. 현재 예상 총부담은 175,798,124원이며 취득세·등기비용·기타 비용은 별도입니다.
- 배당순위 재확인. 지방세 압류와 당해세 가능성, 집행비용, 임차인 배당액을 확인하세요. 배당액이 달라지면 인수보증금 부족분도 달라집니다.
- 최근 거래 비교. 2026년 5~6월 거래는 25.86㎡·3층이며 대상은 27.901㎡·11층입니다. 층별·면적별 차이를 검토하되 최근 가격 하락을 무시하지 마세요.
- 임차인 인도 및 보증금 반환. 임차권등기와 실제 점유 상황, 보증금 반환과 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다고 현재 점유 상태가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.
- 과거 등기 말소 대조. 2021년 매각으로 정리된 하나은행 근저당·장민영 임차권·2020년 부천시 압류와 현재 남아 있는 권리를 구분하세요.
- 건물 및 관리비. 원룸형 주택의 내부 상태, 공용부분 관리비 체납, 수선비용과 실제 임대 수요를 확인하세요.
- 최종 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료와 실거래 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “2,211만원에 사는 집이 아니다”
이 물건을 한마디로 정리하면 최저가 할인율이 실질적인 가격 메리트로 이어지지 않는 경매입니다. 감정가 188,000,000원에서 22,118,000원까지 내려온 숫자는 강렬하지만, 매각물건명세서상 인수되는 보증금을 포함하면 현재 예상 취득 부담은 175,798,124원입니다.
최근 실거래 평균은 80,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -51.5%입니다. 최근 거래와 대상 호실은 면적·층수 차이가 있으므로 단순히 같은 시세로 볼 수 없지만, 현 시점의 시장이 과거 고가 거래보다 훨씬 낮은 가격을 형성하고 있다는 점은 분명히 경계해야 합니다. 실제 부담 1.76억원은 최근 비교 거래보다 현저히 높습니다.
더구나 7회, 8회 유찰 시에도 총부담은 보증금 175,000,000원 부근에 고정됩니다. 입찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 늘어나기 때문입니다. 이 구조에서는 추가 유찰만 기다리는 전략으로 가격 문제가 해결되지 않습니다.
종합 판단은 D등급. 대항력 임차인 인수위험이 확실하고, 실질취득 부담이 최근 비교 시세를 크게 웃돌며, 6회 유찰과 가격 하락 추세까지 겹칩니다. 권리와 가격 양쪽에서 위험이 큰 물건으로, 현재 조건에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 검토를 이어가려면 인수보증금의 법적·실제 부담과 최신 실거래가부터 재확인해야 합니다.
