인천지방법원 2025타경33863. 부천 원미구 심곡동 다온하브 11층 1130호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 표면적으로는 감정가 188,000,000원이 다섯 번 유찰되어 최저가가 31,597,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금을 더한 금액으로 봐야 합니다.
임차인 이수정은 2022.02.09 확정일자를 받고 2022.03.04 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리로 제시된 2022.10.19 인천광역시부평구청장 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 175,000,000원이고 배당요구도 이루어졌지만, 현재 회차 매각대금 31,597,000원에서는 집행비용을 제외한 30,628,254원만 배당되어 144,371,746원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33863 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층 1130호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 전용면적 | 27.901㎡ |
| 건물 | 2005.03 사용승인 · 지하4층·지상14층 중 11층 |
| 소유자 | 백현영 · 2022.05.04 매매 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 31,597,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 197,726,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 임차권
과거 2015년 하나은행 근저당과 2019년 장민영 주택임차권, 2020년 가압류·임의경매개시결정 등은 2021.11.19 임의경매 매각을 거치며 이미 말소되었습니다. 현재 사건에서 핵심은 그 이후 발생한 이수정 임차권입니다. 이수정의 전입·점유는 2022.03.04이고, 현재 말소기준권리는 2022.10.19 압류이므로 시간 순서상 임차인이 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수정 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2022.03.04 | 2022.02.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 3,159만원이 아니라 약 1.76억으로 비교해야 한다
다온하브의 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 80,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.06의 80,000,000원입니다. 전체 10건 평균은 148,000,000원이지만, 과거에는 175,000,000원·195,000,000원 등의 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월과 그 이전을 비교한 추세는 -51.5%이므로, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 27.61㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2022.09 | 27.9㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2022.05 | 27.9㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 26.47㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 25.23㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 27.9㎡ | 9 | 181,000,000원 |
| 2021.06 | 25.86㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 28.95㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
최저가 31,597,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 39.5%입니다. 그러나 현재 회차 배당표상 미배당 보증금 144,371,746원을 매수인이 인수하므로, 실제 부담은 31,597,000원 + 144,371,746원 = 175,968,746원입니다. 이는 최근 12개월 평균 80,000,000원의 약 220.0%입니다. 따라서 이 사건을 “시세의 39.5%에 살 수 있는 물건”으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 31,597,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 968,746원 |
| 1. 임차인 이수정 보증금 | 175,000,000원 | 30,628,254원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 197,726,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전부 소진됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 197,726,486원은 배당되지 않으며, 임차인 보증금 부족분 144,371,746원은 매수인 인수로 계산됩니다. 세금이 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질 부담
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 31,597,000원 | 144,371,746원 | 175,968,746원 |
| 6회 유찰 시 | 22,117,900원 | 153,680,222원 | 175,798,122원 |
| 7회 유찰 시 | 15,482,529원 | 160,196,157원 | 175,678,686원 |
회차가 내려가도 총 부담은 175,000,000원대에서 크게 달라지지 않습니다. 이것이 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 특징입니다. 최저가 하락분만큼 미배당 보증금 인수액이 늘기 때문에, 유찰 횟수를 가격 할인으로 그대로 해석할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근이며 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며 다온하브는 283세대입니다.
- 건물. 2005.03.05 사용승인, 철골철근콘크리트구조 지하4층·지상14층 건물의 11층입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 포함되고 공시지가는 3,677,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시장. 최근 12개월 평균 80,000,000원, 최신 거래 80,000,000원이며 최근 대비 과거 거래 추세는 -51.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 31,597,000원이 아니라 미배당 보증금 144,371,746원을 포함한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 이수정의 보증금 175,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 회수되는지 배당표를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 세금 압류가 당해세에 해당하면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 148,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 80,000,000원과 -51.5% 추세를 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
- 다회유찰 착시 경계. 현재 이미 5회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.4회입니다. 추가 유찰이 실질취득비용을 크게 낮추지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,159만원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 188,000,000원이 31,597,000원까지 떨어져 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이수정의 보증금 175,000,000원이 있고, 현 회차 예상배당 후 144,371,746원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득은 175,968,746원입니다.
최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 80,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -51.5%입니다. 실질취득액은 최근 시세의 약 220.0%에 해당합니다. 6회·7회로 더 유찰되어도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 총 부담은 175,000,000원대에 머뭅니다. 표면 최저가는 매우 낮지만 실질취득 기준으로는 시세보다 크게 높은 구조이므로, 이 사건의 결론은 가격 할인보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 보는 것입니다.
