인천지방법원 2025타경33863. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 11층 1130호, 전용 27.901㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 감정가 188,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 64,484,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 감정가의 34.3%지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권의 미배당 보증금입니다.
현재 말소기준은 2022.10.19. 인천광역시부평구청장 압류입니다. 임차권자 이수정의 주민등록일과 점유개시일은 2022.03.04.로 말소기준보다 앞서고, 확정일자는 2022.02.09.입니다. 배당에서 보증금 175,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 부담하는 구조로, 현재 회차 예상 인수액은 142,076,712원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33863 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 제11층 제1130호 · 도로명 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 27.901㎡ · 지하 4층, 지상 14층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 백현영 (2022.05.06. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 64,484,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 197,726,486원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인 / 규모 | 2005.03.05. · 283세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 미배당액을 인수
이수정의 임대차계약일은 2022.02.08., 확정일자는 2022.02.09., 주민등록일과 점유개시일은 2022.03.04.입니다. 주택임차권등기는 2024.03.12. 마쳐졌고, 보증금은 175,000,000원입니다. 말소기준 압류보다 전입·점유가 빠르므로 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액을 받지 못한 잔액은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 현재 핵심 임차권자 1명
| 임차권자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장민영 제11층 제1130호 27.901㎡ | 30,000,000원 | 2017.07.06. 2017.07.06. | 과거 권리 말소 | 배당표 반영 확인 | 현재 등기 말소 이력 |
| 이수정 건물의 전부 | 175,000,000원 | 2022.03.04. 2022.02.09. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 142,076,712원 |
③ 시세 비교 — 최저가는 낮아도 실질취득은 최근 시세의 258.2%
다온하브의 최근 12개월 거래는 2026년 5월과 6월 각 80,000,000원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 80,000,000원입니다. 전체 10건 평균은 148,000,000원이지만 2021~2022년의 140,000,000원~195,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -51.5%이므로 가격 판단은 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 25.86㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 27.61㎡ | 4 | 142,000,000원 |
| 2022.09 | 27.90㎡ | 12 | 195,000,000원 |
| 2022.05 | 27.90㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2022.03 | 26.47㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 25.23㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2021.09 | 27.90㎡ | 9 | 181,000,000원 |
| 2021.06 | 25.86㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 28.95㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 80,000,000원 |
최저가 64,484,000원만 비교하면 최근 시세의 80.6%입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 지급하고 끝나는 구조가 아닙니다. 예상 인수액 142,076,712원을 더한 실질취득은 206,560,712원으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 80,000,000원의 258.2%입니다. 감정가 188,000,000원보다도 18,560,712원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,560,712원 |
| 1. 임차권자 장민영 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 1. 임차권자 이수정 보증금 | 175,000,000원 | 32,923,288원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 176,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 목포동부새마을금고 | 150,361,190원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 197,726,486원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 197,726,486원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 산식상 이수정 보증금 부족분 142,076,712원이 매수인 인수액입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 미배당액은 달라질 수 있습니다. 장민영 보증금의 현재 배당권 여부도 종전 임차권 말소 이력과 함께 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 같다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,484,000원 | 142,076,712원 | 206,560,712원 |
| 4회 유찰 시 | 45,138,800원 | 161,073,698원 | 206,212,498원 |
| 5회 유찰 시 | 31,597,159원 | 174,371,590원 | 205,968,749원 |
최저가가 64,484,000원에서 31,597,159원으로 내려가도 인수액은 142,076,712원에서 174,371,590원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 205,968,749원~206,560,712원 범위에 머뭅니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 물건은 유찰 자체가 총취득비용을 의미 있게 낮추지 못한다는 점이 숫자로 확인됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 아파트로 등재됐으나 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용면적은 27.901㎡입니다.
- 입지. 부천대학교 남측 인근으로 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2005년 3월 사용승인을 받은 철골철근콘크리트 구조의 지하 4층·지상 14층 건물입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 정리돼 있습니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 공도에 접하고, 토지는 대체로 평탄합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 2건이며 모두 80,000,000원입니다. 과거 대비 가격 추세가 -51.5%로 하락해 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 64,484,000원에 인수액 142,076,712원을 더한 206,560,712원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이수정 임차권 원본 확인. 임대차계약일·전입·점유·확정일자·임차권등기·배당요구 및 현재 점유 상태를 매각물건명세서와 현황조사서에서 재확인해야 합니다.
- 장민영 배당 반영 검증. 2021.11.23. 임차권 말소 이력에도 예상배당표에 30,000,000원이 반영돼 있어 실제 배당자격을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류된 세금이 당해세라면 배당에서 먼저 차감돼 이수정 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 하락장 보정. 전체 거래 평균 148,000,000원보다 최신 거래 80,000,000원과 최근 12개월 평균 80,000,000원을 우선해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 206,212,498원, 205,968,749원으로 거의 줄지 않습니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자를 관리사무소·현황조사·현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “64,484,000원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 64,484,000원이지만, 그 금액은 매수인이 실제로 부담할 총액이 아닙니다. 이수정의 선순위 임차보증금 중 배당되지 않는 142,076,712원을 인수하는 예상 구조이므로 실질취득은 206,560,712원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 80,000,000원의 258.2%이고, 감정가 188,000,000원보다도 높습니다.
추가 유찰을 기다려도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 약 206,000,000원에 머뭅니다. 여기에 장민영의 종전 임차권 말소 이력과 예상배당 반영 사이의 불일치, 당해세 가능성까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 권리·가격 구조는 고위험이며, 최근 시장가 기준으로는 입찰 메리트를 인정하기 어렵습니다.