울산지방법원 2025타경12429. 양산시 평산동 태원아파트 105동 18층 1806호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이고, 해당 동일 면적 실거래 비교 기준은 58.84㎡입니다. 현재 소유자는 김남희로, 2020.07.20 거래가 53,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부 구조는 비교적 단순합니다. 과거 한국주택은행·제일은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.08.29 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025년 11월에 붙은 김현영·서정춘·장현정의 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기권리만 보면 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 564 태원아파트 105동 18층 1806호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 58.84㎡ · 20층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 김남희 (2020.07.20 소유권이전 · 거래가 53,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 64,500,000원 / 45,150,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 종경임 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이후 가압류는 소멸
등기부상 현재의 말소기준은 2025.08.29 강제경매개시결정입니다. 이후 가압류는 김현영 30,000,000원, 서정춘 20,000,000원, 장현정 30,000,000원 순으로 설정됐고, 세 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 과거의 주식회사한국주택은행 26,000,000원 근저당과 주식회사제일은행 32,400,000원 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 73.8%
태원아파트 동일 면적 58.84㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 61,208,333원입니다. 현재 최저매각가는 45,150,000원으로 이 최근 평균의 73.8%입니다. 최신 거래는 2026.07의 83,000,000원이고, 12건 거래 범위는 48,000,000원~83,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 58.84㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.07 | 58.84㎡ | 1 | 48,000,000원 |
| 2026.07 | 58.84㎡ | 19 | 78,000,000원 |
| 2026.04 | 58.84㎡ | 7 | 54,500,000원 |
| 2026.04 | 58.84㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2026.04 | 58.84㎡ | 5 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 58.84㎡ | 15 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 58.84㎡ | 13 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 58.84㎡ | 8 | 51,000,000원 |
| 2026.01 | 58.84㎡ | 4 | 64,000,000원 |
| 2026.01 | 58.84㎡ | 14 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 58.84㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.84㎡ | 12건 | 61,208,333원 |
감정가 64,500,000원은 최근 12개월 평균 61,208,333원과 비슷한 가격대지만, 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 45,150,000원까지 내려왔습니다. 데이터상 현재 최저가는 최근 평균의 73.8%이며, 최근 12건 중 최저 거래가인 48,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,212,700원 |
| 1. 경매개시결정 · 종경임 | 50,000,000원 | 43,937,300원 |
| 2. 가압류 · 김현영 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서정춘 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장현정 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,150,000원 가정 시 총 채권 130,000,000원 중 43,937,300원이 배당되고 미배당은 86,062,700원입니다. 신청채권자 종경임의 50,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 45,150,000원 | 43,937,300원 | 86,062,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 31,604,999원 | 30,636,109원 | 99,363,891원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 22,123,499원 | 21,325,276원 | 108,674,724원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액 0원이 유지됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 신명초등학교 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·초등학교·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 18층 1806호이며 위생·급배수·전기·난방·소화·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 태원아파트는 994세대이며 준공일은 1993.09.22입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 562,400원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 도로. 북동측으로 중로, 남서측으로 세로와 접하고 토지 도로접면은 중로한면입니다.
- 공부상 참고. 등기사항전부증명서 대지권 목적 토지의 소재지번은 경상남도 양산군 웅상읍 평산리 564로 표기되어 있으나 현재는 경상남도 양산시 평산동 564입니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 대조. 최근 12개월 평균 61,208,333원과 최신 83,000,000원, 최저 48,000,000원 사이의 편차가 크므로 개별 거래사례를 함께 비교하세요.
- 18층 상태 확인. 감정평가상 20층 중 18층입니다. 내부 상태는 제공된 건물 마감 정보 외에는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 등재된 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2025.08.29 강제경매개시결정이 말소기준이며 이후 가압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현재 가격은 시세 아래”
이 사건은 활성 근저당 없이 2025.08.29 강제경매개시결정이 말소기준이고, 그 이후 가압류 3건이 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 감정가 64,500,000원에서 1회 유찰되어 45,150,000원으로 내려왔습니다. 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 61,208,333원의 73.8%입니다. 최근 거래가 48,000,000원부터 83,000,000원까지 넓게 분포한다는 점은 함께 봐야 하지만, 데이터상 현재 최저가는 최근 시세보다 낮은 구간에 위치합니다.
따라서 결론은 “등기권리는 단순하고 가격도 내려왔지만, 임대관계 미상은 현장에서 확인해야 한다”입니다. 권리와 가격만 보면 긍정적이지만, 임차인 등재가 없다는 사실만으로 실제 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.