102,900,000원
울산지방법원 2025타경12434. 울산 동구 서부동 현대패밀리서부아파트 117동 11층 1102호, 전용 59.78㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이민환이고 2023년 11월 24일 거래가 131,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 권상규의 주택임차권입니다. 임차보증금 140,000,000원, 확정일자 2022년 1월 27일이며, 등기 경정에 따른 주민등록·점유개시일은 2022년 3월 3일입니다.
말소기준권리는 2024년 7월 4일 울산광역시 중구의 압류입니다. 권상규의 임차권과 전입·점유는 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권등기에 대해 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰된 102,900,000원짜리 아파트”가 아니라, 약 140,000,000원 수준의 실질취득비용을 먼저 보는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 서부동 257-4 현대패밀리서부아파트 117동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.78㎡ · 지하1층 지상15층 중 11층 |
| 소유자 | 이민환 (2023.11.24. 거래가 131,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 102,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
1993년 설정됐던 한국주택은행 근저당권 10,400,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2012년 5월 22일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 위험의 중심은 오래된 근저당이 아니라 2024년 등기된 선순위 주택임차권입니다. 2025년 9월 1일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권상규 | 117동 11층 1102호 59.78㎡ 전부 | 140,000,000원 | 2022.03.03 | 2022.01.27 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
을구 3-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 경정등기입니다. 2024.03.15. 경정으로 주민등록일자와 점유개시일이 2022.03.03.으로 기재됐습니다.
③ 시세 비교 — 102,900,000원이 아니라 약 140,000,000원을 비교해야 한다
현대패밀리서부아파트 전용 59.78㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 125,858,333원입니다. 표면상 최저매각가 102,900,000원은 이 평균의 81.8%라 싸 보입니다. 하지만 대항력 임차보증금 때문에 실제 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.78㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2026.08 | 59.78㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.78㎡ | 13 | 112,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 10 | 143,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 13 | 158,300,000원 |
| 2026.06 | 59.78㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 11 | 124,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 59.78㎡ | 10 | 152,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 125,858,333원 |
최근 12건의 범위는 88,000,000원~158,300,000원이고 최신 거래는 2026년 8월 88,000,000원입니다. 실질취득 기준 약 140,000,000원은 최근 12개월 평균 125,858,333원의 약 111.2%입니다. 즉 최저가가 최근 시세 평균의 81.8%라는 숫자는 인수액을 뺀 표면가격일 뿐이고, 권리까지 반영한 실제 비교에서는 최근 평균보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 권상규 보증금 | 140,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 권상규 보증금 중 100,659,400원이 배당되고 39,340,600원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 102,900,000원 | 39,340,600원 | 142,240,600원 |
| 2회 유찰 시 | 72,030,000원 | 69,666,540원 | 141,696,540원 |
| 3회 유찰 시 | 50,421,000원 | 90,886,578원 | 141,307,578원 |
표에서 보듯 매각가는 102,900,000원에서 72,030,000원, 50,421,000원으로 내려가지만 인수액은 39,340,600원에서 69,666,540원, 90,886,578원으로 커집니다. 대항력 임차보증금 140,000,000원이 가격의 바닥 역할을 하는 전형적인 인수형 구조입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 큰 가격 메리트를 만들어 주는 물건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹수초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·HD현대중공업·학교·도서관 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 현대패밀리서부아파트는 3,027세대, 사용승인일은 1992.06.19.이며 대상 면적은 59.78㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층·지상15층 건물의 11층이며 전기·위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지·교육환경 보호구역 등의 지정이 포함됩니다. 공시지가는 1,204,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 최우선 확인. 권상규 임차보증금 140,000,000원 중 실제 배당액과 잔액을 배당표 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 최저가만 비교하지 않기. 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 81.8%지만, 인수까지 반영한 실질취득 약 140,000,000원은 최근 평균 125,858,333원보다 높습니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2 경정으로 주민등록일자와 점유개시일이 2022.03.03.으로 기재된 점을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도·임차권 말소 절차. 대항력 임차권이므로 배당·인수·임차권 말소와 실제 인도 시점을 함께 검토해야 합니다.
- 최근 거래 편차. 같은 전용 59.78㎡ 실거래가가 88,000,000원부터 158,300,000원까지 넓게 형성돼 층·상태에 따른 개별가격 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 102,900,000원”보다 “보증금 140,000,000원”이 중요하다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 147,000,000원에서 한 차례 유찰돼 102,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 권상규의 대항력 임차보증금이 140,000,000원이고, 현재 회차에서는 예상 미배당 39,340,600원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 총부담은 142,240,600원이며, 추가 유찰에서도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 약 140,000,000원 수준의 실질취득비용이 유지됩니다.
최근 12개월 동일 면적 평균 거래가는 125,858,333원이고 최신 거래는 88,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 30% 할인”이 핵심이 아니라 실질취득이 최근 평균 시세보다 높은 인수형 경매라는 점이 핵심입니다. 가격 할인보다 임차보증금 인수 구조가 우선인 물건으로 보는 것이 맞습니다.
