울산지방법원 2025타경12496. 양산시 하북면 지산리 7-23의 대지·토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중이었으나 기준시점 현재 휴업 중이고, 특히 지하층은 침수된 상태입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅁ)도 일괄매각에 포함된다고 기재돼 있습니다.
권리관계의 출발점은 1999.12.23. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 208,000,000원입니다. 이를 말소기준으로 보면 현재 경매개시결정과 양산시 압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당표에 반영된 근저당 채권액은 208,000,000원·11,000,000원·156,000,000원으로 합계 375,000,000원이며, 현재 최저가 693,832,000원 가정에서는 전액 배당되는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12496 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 지산리 7-23 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설로 이용 중이었으나 현재 휴업 중 |
| 토지 | 423.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 2층 · 사용승인일 2016.07.06 |
| 소유자 | 김옥순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,415,984,550원 / 693,832,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 965,589,964원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅁ) 포함 · 지하 1층은 공부상 근린생활시설(노래연습장), 현황 주차장 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1999년 근저당
말소기준권리는 1999.12.23. 농업협동조합중앙회 근저당 208,000,000원입니다. 이후 배당표에 반영된 11,000,000원·156,000,000원 근저당과 2025.09.29. 임의경매개시결정, 2026.01.09. 양산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 693,832,000원으로 감정가 1,415,984,550원의 49%입니다. 이미 2회 유찰된 가격이지만, 최근 실거래 시세와 최신 거래, 가격 추세를 확인할 수 있는 근거가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 693,832,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 485,682,399원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 339,977,679원 | 40,582,009원 |
3회 유찰 시 가정 매각가는 485,682,399원이고도 배당표상 채권 375,000,000원은 전액 배당됩니다. 4회 유찰 시 가정 매각가 339,977,679원에서는 채권 미배당이 40,582,009원 발생하지만, 시나리오상 매수인 인수는 여전히 0원입니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 같은 개념이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 693,832,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,338,320원 |
| 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 208,000,000원 | 208,000,000원 |
| 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 309,493,680원 |
현재 최저가 가정에서는 배당표에 반영된 채권 375,000,000원이 전액 배당되고 309,493,680원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 보광고등학교 북서측 인근이며, 단독주택·전답 농경지·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 진출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 토지. 423.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 고도지구(15m 이하), 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공시지가. 746,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층이며 사용승인일은 2016.07.06입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다. 다만 지하 1층은 공부상 근린생활시설(노래연습장), 현황은 주차장으로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 침수 원인 확인. 지하층 침수 상태가 확인돼 있으므로 배수·방수·전기·기계설비 손상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 휴업 상태 확인. 숙박시설이 현재 휴업 중이므로 영업 재개에 필요한 시설 상태와 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자와 사업자등록·전입 여부 등을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅁ)이 매각에 포함되므로 감정평가서의 지적 및 건물개황도와 실제 현황을 대조해야 합니다.
- 지하층 용도 확인. 지하 1층은 공부상 노래연습장이나 현황 주차장으로 이용 중이라는 비고가 있으므로 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 숙박시설·토지의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현장이 더 어려운 물건
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 현재 회차 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 장점입니다. 하지만 감정가 1,415,984,550원에서 두 차례 유찰돼 693,832,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 ‘반값 매물’로 접근하기에는 확인할 것이 많습니다.
숙박시설은 휴업 중이고, 가장 눈에 띄는 하자는 지하층 침수입니다. 임대관계도 미상이며 실거래 시세 근거가 없어 현재 가격이 시장가보다 충분히 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 현장 실사는 필수입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 침수·점유·시설 상태를 확인한 뒤 실제 취득비용을 얼마나 정확히 계산하느냐에 있습니다.
