의정부지방법원 2025타경71836. 경기도 포천시 이동면 도평리 374-6외 1필지의 건물로, 감정평가 이용상태는 자원순환관련시설입니다. 등기부상 현재 소유자는 오준택이고, 2019년 김우진에게 거래가액 100,000,000원으로 소유권이전됐다가 사해행위취소 확정판결에 따른 원상회복으로 2025년 그 소유권이전등기가 말소됐습니다. 이후 농업협동조합중앙회가 강제경매를 진행했고, 이 사건의 말소기준은 2025.06.09 강제경매개시결정입니다.
등기상 근저당권이나 압류가 핵심인 유형은 아닙니다. 오히려 입찰자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 매각 범위입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물을 포함해 매각하되 토지는 매각에서 제외되고, 법정지상권 성립 가능성이 있으므로 별도 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다. 최저가가 크게 내려온 사실보다 이 구조가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 이동면 도평리 374-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 자원순환관련시설 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 등 마감 · 에폭시 등 바닥 · 알루미늄샤시 창호 |
| 소유자 | 오준택 |
| 감정가 / 최저가 | 137,012,000원 / 11,284,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 123,694,145원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각 범위 | 제시외 건물 포함 · 토지는 매각에서 제외 · 법정지상권 성립 가능성 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 소유권 원상회복 뒤 강제경매
2019년 소유권보존 후 같은 날 김우진에게 거래가액 100,000,000원으로 소유권이전이 이뤄졌지만, 농업협동조합중앙회는 사해행위 취소를 원인으로 원상회복청구권을 보전하기 위해 2020년 가처분을 설정했습니다. 이후 확정판결에 따라 2025.02.21 김우진 명의의 소유권이전등기가 말소됐고 가처분도 목적달성으로 말소됐습니다. 현재 등기상 소유자는 다시 오준택입니다.
2025.06.09 농업협동조합중앙회의 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있으며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인이 금액으로 인수하는 권리는 0원입니다.
② 가격 — 7회 유찰이 곧 ‘싼 물건’을 뜻하지 않는다
현재 최저매각가격은 11,284,000원, 현재 회차 시나리오상 감정가의 8% 수준입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 7,898,799원, 9회 유찰 시 5,529,159원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보입니다.
7회 유찰 자체도 환금성과 권리·이용상 제약을 함께 점검해야 한다는 신호입니다. 감정평가상 이용상태는 자원순환관련시설이고, 공부상 지목과 현황에도 차이가 있습니다. 입찰가격보다 토지 사용관계가 실제로 확보되는지가 경제성을 좌우할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,284,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 603,112원 |
| 2. 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 123,694,145원 | 10,680,888원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가격을 가정하면 신청채권자에게 10,680,888원이 배당되고, 113,013,257원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 토지·입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 도평초등학교 남서측 인근. 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 운행상태 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 자원순환관련시설로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층으로, 내·외벽 판넬 등 마감, 철골노출트러스 위 판넬 천정, 에폭시 등 바닥, 알루미늄샤시 창호입니다.
- 토지 현황. 토지면적 377.0㎡, 지목은 잡종지로 제시돼 있고 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부와 현황 차이. 감정요항표에는 공부상 지목 ‘전’이나 현황은 ‘잡종지’ 및 일부 ‘도로’라고 기재돼 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·생산관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 관련 사항이 제시돼 있습니다.
- 공시지가. 32,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 제외부터 확인. 제시외 건물은 포함되지만 토지는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 대상 범위를 매각물건명세서 원본과 물건목록으로 다시 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 명세서에 법정지상권 성립 가능성이 명시돼 있습니다. 성립 여부와 토지 사용 조건을 별도 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 자원순환관련시설 이용 가능성. 현재 이용상태와 각종 지역·시설 제한을 실제 영업·사용 목적과 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 지목 및 일부 도로 사용 현황이 공부와 다르므로 현황측량·경계·출입 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 8%라는 숫자만으로 시세 대비 저평가라고 볼 수 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고 토지가 제외된 건물 경매라는 점을 반영해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘토지를 어떻게 쓰는가’가 먼저다
이 물건은 감정가 137,012,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가격이 11,284,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 두 숫자만 보고 단순한 저가 매수 기회로 판단하기는 어렵습니다. 매각물건명세서에는 토지가 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 가능성이 있으니 별도 확인하라고 명시돼 있습니다.
자원순환관련시설이라는 현재 이용상태, 7회 유찰, 임대관계 미상, 공부와 현황의 차이, 최저매각가격의 20%인 특별매각조건까지 함께 보면, 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 건물의 토지 사용권을 어떤 조건으로 확보할 수 있는지입니다. 배당표상 인수는 0원, 그러나 토지·법정지상권 확인 전까지는 고위험. 이 물건의 핵심 결론입니다.
