울산지방법원 2025타경12521. 울산 남구 야음동 태양한신아파트 1동 606호, 전용 84.825㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 손우석이고 2016년 8월 17일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기부 거래가액은 208,000,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 149,600,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
해당 근저당은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025년 9월 11일 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 말소기준 이후 우리카드 가압류는 매각으로 소멸하며, 삼성생명보험 가압류를 비롯한 과거 여러 압류·근저당은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 자료상 임차인 신고는 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12521 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 야음동 564-1 태양한신아파트 1동 6층 606호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 꽃대나리로46번길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.825㎡ · 12층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 손우석 (2016.08.17. 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 88,929,412원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준
핵심은 2016년 8월 17일 설정된 우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 149,600,000원이며 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 우리카드의 10,798,211원 가압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 2025년의 임의경매개시결정 역시 소멸합니다. 임차인 신고는 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 가격 메리트가 커졌다
태양한신 동일면적 84.83㎡의 거래는 최근 자료상 총 12건입니다. 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 192,750,000원이고, 가장 최신 거래는 2026년 3월 167,000,000원입니다. 현재 최저가 135,800,000원은 최근 12개월 평균의 70.5%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.83㎡ | 1 | 167,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 11 | 192,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 6 | 192,000,000원 |
| 2025.06 | 84.83㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 84.83㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2024.11 | 84.83㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2024.10 | 84.83㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2024.07 | 84.83㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 84.83㎡ | 10 | 174,000,000원 |
| 2023.02 | 84.83㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2023.02 | 84.83㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 84.83㎡ | 12 | 163,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83㎡ | 4건 | 192,750,000원 |
최근 12개월 거래 평균은 과거 거래군보다 15.9% 높은 흐름입니다. 따라서 현재 자료에서는 하락 추세로 볼 근거가 없습니다. 다만 최신 거래가 2026년 3월 167,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮기 때문에, 실제 입찰가 판단에서는 평균뿐 아니라 최신 거래도 함께 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 135,800,000원은 최신 거래보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 149,600,000원 | 133,098,800원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 10,798,211원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 160,398,211원 중 예상 배당액은 133,098,800원이고, 미배당액은 27,299,411원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 135,800,000원 | 27,299,411원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 95,060,000원 | 67,449,291원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 66,541,999원 | 95,453,968원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어나는 구조가 아니라, 매각가격 자체가 그대로 실질 취득가격의 중심이 되는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도산초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설과 학교가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 6층 606호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지대 내 자체지반은 대체로 평탄한 사다리형이고 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고 도산초등학교 절대·상대보호구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,826,000원/㎡이며 토지면적은 4,243.0㎡입니다.
- 규모·연식. 태양한신은 107세대, 1989.12.04 준공 단지입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.08.17. 우리은행 근저당권이 기준이고 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 우리은행 근저당은 2019.11.05. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 배당요구와 채권관계를 원본 배당요구서에서 확인하세요.
- 임차관계 현장 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 자료에는 임차인 신고가 없지만 입찰 직전 현황조사서·매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 175,166,666원보다 최근 12개월 평균 192,750,000원과 최신 거래 167,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 단지 연식 확인. 1989년 준공 단지이므로 내부 수리상태와 공용부 상태에 따라 실제 가치 차이가 생길 수 있습니다.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “이번 회차는 권리보다 입찰가가 승부처”
이 물건의 말소기준은 2016년 우리은행 근저당이고, 후순위 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 자료에는 임차인 신고가 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다.
가격도 신건 감정가 194,000,000원에서 한 차례 유찰돼 135,800,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 동일면적 평균 192,750,000원의 70.5%이고, 최신 거래 167,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 15.9% 높은 수준이라 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황도 아닙니다. 다만 107세대·1989년 준공 단지인 만큼 권리는 합격, 가격은 현장 상태와 환금성을 반영해 상한선을 정하는 단계로 보는 것이 적절합니다.
