울산지방법원 2025타경12553. 양산 삼호동 웅상신도시푸르지오 107동 12층 1206호 아파트입니다. 현재 소유자는 송지훈으로, 2020.07.24 매매를 원인으로 2020.08.28 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 이후 등기부상 2020.08.28 설정됐던 울산원예농업협동조합 근저당권 142,800,000원은 2022.09.07 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.09.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
다만 이 사건의 핵심은 경매개시결정보다 앞서 존재하는 을구 11번 주택임차권입니다. 전동현은 2022.09.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.02, 보증금은 180,000,000원입니다. 따라서 원칙대로라면 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권으로서, 배당으로 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 그러나 이 사건에는 2026.08.11 제출된 주택도시보증공사의 확약서가 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 삼호동 861 웅상신도시푸르지오 107동 12층 1206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 전용 75.6961㎡ · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 송지훈 (2020.07.24 매매 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (2회 유찰, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원*
임차인 전동현은 임대차계약일 2022.07.31, 확정일자 2022.08.02, 주민등록·점유개시일 2022.09.07로 확인됩니다. 보증금은 180,000,000원이며 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 경매개시결정일 2025.09.17보다 앞선 전입이므로 원래 권리구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전동현 | 건물의 전유부분 전부 | 180,000,000원 | 2022.09.07 | 2022.08.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 0원* |
* 확약이 없다는 가정에서는 3회 유찰 시 매각가 164,800,000원에서 18,307,200원, 4회 유찰 시 매각가 131,840,000원에서 50,805,760원의 인수액이 계산됩니다. 그러나 2026.08.11 확약은 전동현 임차보증금에 대한 대항력·잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담고 있으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 시세의 124.9%
웅상신도시푸르지오 동일 면적 75.7㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 164,979,166원입니다. 최신 거래는 2026.08 162,000,000원이고, 최근 12건 범위는 159,750,000원~172,000,000원입니다. 현재 최저매각가 206,000,000원은 최근 평균의 124.9%로, 최근 평균보다 약 41,020,834원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.7㎡ | 14 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 75.7㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 75.7㎡ | 10 | 172,000,000원 |
| 2026.05 | 75.7㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2026.04 | 75.7㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 75.7㎡ | 8 | 161,000,000원 |
| 2026.03 | 75.7㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 75.7㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 75.7㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2025.10 | 75.7㎡ | 2 | 159,750,000원 |
| 2025.09 | 75.7㎡ | 9 | 171,000,000원 |
| 2025.09 | 75.7㎡ | 9 | 171,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 164,979,166원 |
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 임차인 전동현 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 22,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 206,000,000원 매각가 가정에서는 임차인 전동현의 보증금 180,000,000원이 전액 배당돼 원래 구조에서도 임차보증금 잔액 인수는 발생하지 않습니다. 주택도시보증공사는 청구 180,000,000원 중 22,316,000원을 배당받고 157,684,000원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총액이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 206,000,000원 | 0원 | 0원* | 206,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (80%) | 164,800,000원 | 18,307,200원 | 0원* | 164,800,000원* |
| 4회 유찰 시 (64%) | 131,840,000원 | 50,805,760원 | 0원* | 131,840,000원* |
확약이 없었다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 180,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 이 사건에서는 2026.08.11 확약으로 해당 임차인에 대한 잔존보증금 청구권이 포기되므로, 정확도 규칙상 이후 회차도 실질 인수 0원*으로 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 삼호동 대운초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 임야 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 12층. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 웅상신도시푸르지오 987세대, 사용승인일 2007.01.16. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역. 중로1류 및 소로3류에 접하고 상대보호구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 614,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 권리 결론은 2026.08.11 제출된 대항력 포기·잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 원문과 적용 대상이 전동현 임차보증금임을 확인해야 합니다.
- 현재가는 보류. 206,000,000원은 최근 평균 164,979,166원의 124.9%, 최신 거래 162,000,000원보다 44,000,000원 높습니다.
- 3회 유찰 시 가격 재검토. 164,800,000원은 최근 12개월 평균과 거의 같아, 그때부터 비로소 시세권 진입 여부를 따져볼 수 있습니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약상 임차권등기 말소 동의가 있으므로 낙찰 후 실제 말소 진행에 필요한 절차·서류를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 임차보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이나, 실제 배당은 조세채권 등 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 관리비·점유 현황 확인. 현장 점유 상태와 미납 관리비를 관리사무소 및 현황조사 자료로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 처음 등기만 보면 보증금 180,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 전형적인 인수형 경매로 보입니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당액이 매수인에게 넘어가 총 실질취득가가 약 180,000,000원에 고정되는 구조입니다. 하지만 2026.08.11 주택도시보증공사의 확약으로 전동현 임차보증금의 대항력과 잔존 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의해, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 164,979,166원의 124.9%이고 최신 거래 162,000,000원보다도 높습니다. 이미 2회 유찰된 사건이라도 현재 최저가가 감정가 100%인 이상 가격상 이점은 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 현재 가격은 불합격. 적어도 3회 유찰 시 164,800,000원 수준에서 최근 실거래와 다시 비교하는 편이 타당합니다.
