울산지방법원 2025타경12569. 반구신동아파밀리에 105동 11층 1106호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적은 26.075㎡입니다. 현재 소유자는 강경진이고, 2014년 12월 31일 소유권이전이 이루어졌습니다. 등기 흐름에는 한화손해보험의 채권최고액 67,080,000원 근저당이 있었고, 이후 한국자산관리공사로 근저당권이 이전됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차인이 아니라 토지 별도등기입니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 설정된 을구 5번 구분지상권(2014.10.20.)이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 최근 거래가격보다 낮다는 이유만으로 이 물건을 ‘권리 깨끗한 할인 매물’로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12569 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 448-3 반구신동아파밀리에 105동 11층 1106호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전용면적 | 26.075㎡ |
| 소유자 | 강경진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 55,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 임차인은 없지만 별도등기를 인수한다
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·미배당 승계 문제는 없습니다. 다만 이것이 곧 ‘인수 권리 없음’을 뜻하지는 않습니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 을구 5번 구분지상권설정(2014.10.20.)이 매수인에게 인수된다고 별도로 명시돼 있기 때문입니다.
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 보증금 승계 없음 |
② 시세 비교 — 가격 할인은 확인되지만 권리 리스크와 분리해서 봐야 한다
반구신동아파밀리에 동일 면적 26.08㎡ 거래 12건의 전체 평균은 66,058,333원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 66,366,666원, 최신 거래는 2024년 3월 70,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +0.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 26.08㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 26.08㎡ | 17 | 57,000,000원 |
| 2023.11 | 26.08㎡ | 13 | 68,000,000원 |
| 2023.07 | 26.08㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2023.07 | 26.08㎡ | 7 | 66,700,000원 |
| 2023.06 | 26.08㎡ | 4 | 66,500,000원 |
| 2023.03 | 26.08㎡ | 7 | 66,500,000원 |
| 2022.10 | 26.08㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2022.08 | 26.08㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2022.07 | 26.08㎡ | 8 | 68,000,000원 |
| 2022.06 | 26.08㎡ | 15 | 66,000,000원 |
| 2022.06 | 26.08㎡ | 9 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 66,366,666원 |
현재 최저가 50,400,000원은 최근 12개월 평균의 75.9%, 최신 거래 70,000,000원의 72% 수준입니다. 숫자만 놓고 보면 가격 할인폭은 분명합니다. 그러나 이 비교는 현금 매각대금 기준입니다. 존속하는 구분지상권의 법적·이용상 영향까지 금액으로 환산한 값은 아니므로, 75.9%라는 할인율만으로 투자매력을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,307,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,092,800원 |
매각가 50,400,000원 가정 배당 추정치입니다. 금액으로 계산된 매수인 승계액은 0원이지만, 별도등기 구분지상권은 금액 배당과 별개로 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 50,400,000원 | 49,092,800원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 35,280,000원 | 34,244,960원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 24,696,000원 | 23,851,472원 |
회차가 내려가면 현금 매각대금은 35,280,000원, 24,696,000원으로 낮아집니다. 그러나 구분지상권은 유찰로 없어지는 권리가 아닙니다. 가격이 더 떨어지더라도 매수인이 인수한다는 권리조건 자체는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 학성초등학교 남측 인근. 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 17층 중 11층입니다.
- 설비. 위생급배수시설·소화전설비·승강기설비·도시가스 및 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 대체로 등고 평탄한 부정형 토지입니다. 공시지가는 2,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역, 대로2류 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·학성초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 단지. 반구신동아파밀리에 290세대, 사용승인일은 2014.10.30입니다.
- 환금성. 분석 대상과 면적이 일치하는 26.08㎡ 거래 12건이 확인되며 거래가격은 57,000,000원~70,000,000원 범위입니다. 용도가 업무시설(오피스텔)이고 별도등기 인수조건이 있어 일반 무인수 물건과는 환금성을 구분해 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지의 을구 5번 구분지상권설정(2014.10.20.)이 매수인에게 인수됩니다. 권리 내용과 존속 범위를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- ‘75.9% 할인’ 단독 판단 금지. 50,400,000원은 최근 12개월 평균 66,366,666원보다 낮지만, 구분지상권 인수 영향을 금액으로 반영한 수치는 아닙니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 실제 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트로 전제해 수익성·대출·환금성을 계산하면 안 됩니다.
- 임대관계 확인. 임차인으로 특정된 사람은 없으며 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유상태를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·공과금 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 등 실제 인도 시 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 별도등기 토지등기 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 인수 권리가 먼저다”
이 물건은 현재 최저가 50,400,000원으로 최근 12개월 동일 면적 평균 66,366,666원의 75.9%까지 내려와 있습니다. 최신 거래 70,000,000원과 비교해도 현금 가격에는 분명한 차이가 있습니다. 최근 거래 추세 또한 +0.9%입니다.
하지만 결론의 중심은 가격이 아닙니다. 대지권 목적 토지의 별도등기 구분지상권이 매각으로 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차보증금처럼 정확한 승계액으로 표시할 수 없는 물권인 만큼, 단순히 ‘시세의 75.9%라 싸다’고 결론 내릴 수 없습니다. 가격은 매력 구간, 권리는 확인 선행. 구분지상권의 구체적 내용과 이용·처분 영향을 확인한 뒤에야 50,400,000원의 할인폭을 제대로 평가할 수 있는 사건입니다.
