인천지방법원 2025타경33877. 김포시 마산동 엠파워프라자1동 1층 103호입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점이고, 현황은 공실상태입니다. 등기 흐름의 핵심은 2023.08.31. 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권, 채권최고액 600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 778,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가 186,798,000원까지 내려온 상태입니다. 다만 유찰폭만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 1층 소매점·현황 공실이라는 이용상태와 이미 누적된 유찰 횟수를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33877 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 646-1 엠파워프라자1동 1층103호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 제1층 제103호 |
| 소유자 | 제갈대균 · 거래가액 755,170,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 778,000,000원 / 186,798,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포수산업협동조합 / 528,098,841원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현황도 공실상태로 확인됩니다. 2023.08.31. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.07.02. 임의경매개시결정과 2025.12.18. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 부평중앙새마을금고의 2023.01.04. 근저당과 수협은행의 2023.12.08. 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 시나리오 — 4회 유찰, 감정가 24%
| 회차 | 매각가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 186,798,000원 | 183,382,828원 | 416,617,172원 |
| 5회 유찰 시 | 130,758,599원 | 128,127,979원 | 471,872,021원 |
| 6회 유찰 시 | 91,531,019원 | 89,483,461원 | 510,516,539원 |
현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 회차가 내려갈수록 서귀포수산업협동조합 근저당의 미배당은 416,617,172원에서 471,872,021원, 510,516,539원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측의 배당 부족분이며, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,415,172원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 600,000,000원 | 183,382,828원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 186,798,000원 가정 시 집행비용 3,415,172원을 제외한 183,382,828원이 서귀포수산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 416,617,172원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 마산동 소재 마산역 남측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 전철역인 마산역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며 현황은 공실상태입니다.
- 도로. 서측 약 24미터, 북측 약 10미터, 동측 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지이며 공시지가는 2,495,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 확인. 현황 공실상태이므로 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 다시 확인합니다.
- 상가 환금성. 1층 소매점이고 이미 4회 유찰됐으므로 감정가 대비 할인폭보다 실제 임대·재매각 가능성을 우선 점검합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.08.31. 서귀포수산업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 재확인합니다.
- 압류 확인. 2025.12.18. 국 압류의 매각 소멸 및 조세 관련 실제 배당관계를 확인합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 환금성과 가격이 핵심
이 물건은 권리구조만 보면 단순합니다. 임차인은 없고 현황은 공실이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정과 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 측면에서는 이미 4회 유찰돼 778,000,000원의 감정가가 186,798,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 600,000,000원 가운데 416,617,172원이 미배당될 정도로 채권 회수 여력은 부족합니다. 다만 그 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 결국 판단의 중심은 공실 1층 소매점의 실제 활용성과 환금성, 그리고 그에 맞는 입찰가격입니다.
