의정부지방법원 2025타경72205. 철원읍 관전리 157 소재 건물과 토지가 포함된 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 징크판넬지붕 2층으로, 1층은 근린생활시설(카페)·휴게실, 2층은 근린생활시설(카페)·단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 고효식이며 2023.09.20. 소유권보존등기가 되어 있습니다. 같은 날 설정된 철원군산림조합 근저당권 892,800,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 1,564,633,100원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 766,670,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 ‘49%니까 싸다’는 판단은 금물입니다. 특히 물건명세서에는 일괄매각, 농지취득자격증명원 제출, 접도구역 저촉, 실제 내부구조와 공부상 현황의 차이 가능성이 함께 적혀 있어 권리보다 물건 조건과 환금성 검토가 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 157 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(카페)·휴게실 · 2층 근린생활시설(카페)·단독주택 |
| 소유자 | 고효식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,564,633,100원 / 766,670,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 철원군산림조합 / 34,754,935원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.20. 철원군산림조합 근저당권 892,800,000원입니다. 이후 2023.09.26. 철원군산림조합의 추가 근저당 39,600,000원, 2024.10.18. 강규현 근저당 70,000,000원, 동철원농업협동조합·강원신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.16. 철원군 압류는 2025.11.11. 해제되어 2025.11.13. 말소등기됐습니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 조사 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신지아 | 2024.06.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 신지아 1명입니다. 전입신고일은 2024.06.13.으로 말소기준 2023.09.20.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단할 수 없습니다. 특히 보증금 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 임대차 조건을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 766,670,000원으로 감정가 1,564,633,100원의 49%입니다. 다만 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 766,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,066,700원 |
| 1. 근저당 · 철원군산림조합 | 892,800,000원 | 756,603,300원 |
| 2. 근저당 · 철원군산림조합 | 39,600,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강규현 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동철원농업협동조합 | 246,629,719원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 1,279,029,719원 중 756,603,300원이 배당되고, 미배당액은 522,426,419원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 농지·접도구역·혼합 이용
- 일괄매각. 목록3 소유자 미상의 제시외 물건을 포함해 일괄매각됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록5는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복명령 가능성이 있다는 사실조회 회신이 있습니다.
- 별도 농지 판단. 목록4는 공부상 지목이 ‘전’이지만 농지취득자격증명원은 불필요합니다.
- 조경수. 목록6 소재 조경수 등은 포함하여 매각합니다.
- 접도구역. 본건 토지는 토지이용계획확인원상 접도구역에 저촉되며 이를 감안해 평가됐습니다.
- 내부 이용상태. 목록3의 1층은 휴게실, 2층은 단독주택으로 이용 중이고, 2층 주택부분은 일반건축물대장상 현황도 등을 기준으로 평가돼 실제 내부구조와 이용상태가 다를 수 있습니다.
- 영업상태. 목록3 근린생활시설은 현재 카페로 이용 중이며 채무자 박미희가 운영 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 철원읍 관전리 ‘관전리마을회관’ 북서측 인근이며, 단독주택과 전 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지면적 976㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 규제. 접도구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 계획관리지역, 성장관리계획구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 64,300원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 징크판넬지붕 2층이며 전기·위생·급배수·화재탐지·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설·단독주택·토지가 결합된 혼합 용도이고 농촌지대에 위치해, 일반 주거용 집합건물처럼 단순한 실거래 비교가 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록5의 발급 가능 여부와 제출기한을 최우선으로 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 가능성이 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 목록3 제시외 물건과 목록6 조경수 포함 범위를 현장에서 직접 대조하세요.
- 임차관계. 신지아는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
- 채무자 영업·점유. 카페를 채무자 박미희가 운영 중이므로 영업시설과 점유 이전, 명도 범위를 확인하세요.
- 내부구조. 2층 주택부분은 실제 내부구조와 감정평가 기준이 다를 수 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 현장 시세와 대체매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 원본 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
등기상 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2023.09.20. 철원군산림조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 신지아의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 권리 밖에 있습니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만 보면 가격이 매력적으로 보일 수 있으나, 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 게다가 일괄매각, 농지취득자격증명원 제출, 접도구역 저촉, 카페와 단독주택의 혼합 이용까지 겹칩니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만 취득 조건과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
