인천지방법원 2025타경33887. 부천시 소사구 송내동 590-1 정화빌라 2층 203호, 전용 46.38㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자는 조석훈이며 2022.02.24 매매로 거래가액 150,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 단순히 “임차보증금이 낙찰가보다 크다”는 이유만으로 인수형이라고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 을구 16번 주택임차권등기가 인수권리로 명시돼 있으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있기 때문입니다.
반대로 확약 때문에 이 물건을 곧바로 안전형으로 분류하는 것도 위험합니다. 말소기준으로 계산된 2024.09.24 부천시 압류보다 훨씬 앞선 1997.10.06 갑구 가등기가 있고, 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시됩니다. 별도 주의사항에도 담보가등기인지 종류 확인 필요라고 적혀 있어, 입찰 전 이 권리의 실체 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33887 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 590-1 2층203호 · 경인로138번길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 46.38㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.02.24 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 / 2026.08.26 |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 볼 것은 가등기
현재 계산상 말소기준은 2024.09.24 부천시 압류입니다. 그 뒤 2025.07.03 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 1997.10.06 가등기는 말소기준보다 앞서며, 자료상 매수인 인수로 분류돼 있습니다. 따라서 이 가등기의 법적 성격과 현재 효력을 확인하지 않은 채 응찰하는 것은 위험합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.11.17 대항력 有 | 2021.10.18 우선변제 | 150,000,000원 | 임차권등기 확약 제출 |
이태호는 전입신고 2021.11.17, 점유개시 2021.11.18, 확정일자 2021.10.18로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당모형상 최저가 132,000,000원에서 집행비용 2,648,000원을 제외하면 129,352,000원이 임차인에게 배당되고, 원칙적으로 20,648,000원이 미배당됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가도 최근 평균보다 높다
정화빌라(590-1), 전용 46.38㎡의 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 평균으로 제시된 값은 130,000,000원, 최신 거래는 2022.02의 150,000,000원입니다. 현재 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.5%이므로 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 46.38㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.02 | 46.38㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.02 | 46.38㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2021.06 | 46.38㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 130,000,000원 |
표본 최저는 110,000,000원, 최고는 150,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 최저가 132,000,000원은 평균 130,000,000원보다 2,000,000원 높습니다. 따라서 3회 유찰이라는 숫자만 보고 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 3회 유찰 상태이면서도 현재 최저매각가가 감정가의 100%로 제시돼 있으므로, 실제 입찰 조건은 매각기일 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 1. 임차인 이태호 보증금 | 150,000,000원 | 129,352,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 미배당액은 20,648,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 봅니다. 가등기의 인수 위험은 금액으로 환산되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 송내2동 행정복지센터 남동측 인근으로, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 해당하며 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,314,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 정화빌라(590-1)는 12세대, 사용승인일은 1994.12.03이며 실거래 표본은 4건입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·효력 확인. 1997.10.06 갑구 가등기가 자료상 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 담보가등기인지 등 권리 성격 확인이 최우선입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 16번 임차권등기의 말소를 보장하는지 원문 조건을 대조하세요.
- 임차권 배당관계 확인. 이태호는 보증금 150,000,000원, 전입 2021.11.17, 확정일자 2021.10.18, 배당요구가 확인됩니다.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균 130,000,000원의 101.5%입니다.
- 유찰 횟수와 최저가 재확인. 현재 자료는 3회 유찰이면서 최저가가 감정가 100%로 제시돼 있습니다. 실제 매각공고의 최저매각가격을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 임차권 확약보다 가등기가 더 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 보증금 150,000,000원이 최저가 132,000,000원을 넘어 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 하지만 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 그 대신 더 중요한 위험은 1997년 선순위 가등기입니다. 이 권리는 확약 대상이 아니며 자료상 매수인 인수로 표시됩니다.
가격 역시 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 확약을 반영한 실질취득은 현재 최저가와 같은 132,000,000원이고, 최근 12개월 평균 130,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 이 물건은 임차권 미배당액보다 가등기의 실체와 말소 가능성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
