의정부지방법원 2024타경77920. 고양시 일산동구 성석동 화이트캐슬 21동 201호로, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 구조의 다세대주택입니다. 표면적인 최저가는 11,820,000원에 불과하지만, 이 물건의 가격은 낙찰가만으로 계산하면 안 됩니다. 임차인 정비담은 2021.03.03. 전입·점유했고, 말소기준인 2022.08.12. 롯데카드 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
임차보증금은 180,000,000원이고 확정일자는 2021.02.16., 임차권등기는 2023.04.19. 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인에게 배당되는 금액은 11,207,240원이고, 남은 168,792,760원이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경77920 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 고봉로658번길 128, 21동 2층 201호 (성석동, 화이트캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 공동주택 · 사용승인 2017.11.24. |
| 소유자 | 강신자 (2021.03.30. 소유권이전, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 11,820,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,390,240원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 현재 회차 2,364,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
2018.01.18. 설정된 파주연천축산업협동조합 근저당권은 2021.03.03. 해지로 이미 말소됐고, 2021.05.11. 국민건강보험공단 압류도 2021.05.27. 해제로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.08.12. 롯데카드 가압류이며, 그 뒤의 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 정비담 201호 전체 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2021.03.03. 확정일자 2021.02.16. 배당요구 2023.04.19. | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
정비담은 전입일이 말소기준보다 약 1년 5개월 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 회차 매각대금에서는 집행비용을 뺀 11,207,240원만 배당되므로, 보증금의 대부분이 매수인 부담으로 남습니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 명의 중복 임차신고는 없습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.8억원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어납니다. 따라서 최저가만 보면 가격이 크게 떨어진 것처럼 보이지만, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 11,820,000원 | 168,792,760원 | 180,612,760원 |
| 9회 유찰 시 | 8,273,999원 | 172,274,933원 | 180,548,932원 |
| 10회 유찰 시 | 5,791,799원 | 174,712,453원 | 180,504,252원 |
④ 예상배당표 (매각가 11,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 612,760원 |
| 1. 임차인 정비담 보증금 | 180,000,000원 | 11,207,240원 |
| 2. 파주연천축산업협동조합 근저당권 등기상 2021.03.03. 말소 이력 | 184,800,000원 | 0원 |
| 3. 롯데카드 가압류 | 5,525,661원 | 0원 |
| 4. KB국민카드 가압류 | 8,731,743원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 가압류 | 175,438,998원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 가압류 | 5,306,455원 | 0원 |
| 7. 국민은행 가압류 | 5,072,354원 | 0원 |
| 8. 주택도시보증공사 신청채권 | 190,390,240원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 임차인 미배당 보증금 168,792,760원은 매수인 인수 예상액입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성석삼거리 북동측 인근으로, 소규모 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·창고·농경지가 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 서측 및 남측 인근 고봉로·성현로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거 zone)·과밀억제권역이며, 토지자료상 토지거래계약 허가구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 546.0㎡, 공시지가는 564,500원/㎡이며 사다리형 평지로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다. 도시가스 개별난방과 위생·급배수 설비가 구비돼 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도와 외부관찰을 기준으로 구조가 작성됐으므로 실제 상태를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 11,820,000원이 아니라 인수액을 포함한 180,612,760원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표 확정 전까지 예상 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구·채권계산서·매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 회차 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 2,364,000원입니다.
- 점유·명도. 임차권등기 물건이므로 실제 점유 상태, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 여부와 보증금 정산 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비와 하자 여부를 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·세금 및 관리비 체납을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,182만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 여덟 차례 유찰돼 최저가가 11,820,000원까지 내려왔지만, 가격 메리트가 커진 것이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원이 낙찰대금보다 커서, 배당받지 못한 168,792,760원을 매수인이 인수하기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득 부담은 180,612,760원이고, 9회·10회 유찰 시에도 약 180,000,000원에서 거의 변하지 않습니다.
등기상 후순위 압류와 가압류는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기의 말소가 보증금 채무의 소멸을 뜻하지는 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류, 내부 미확인, 8세대 다세대주택의 낮은 매각률과 다회 유찰이 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 낮지 않고, 권리·명도·환금성 부담은 무겁습니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 인수 보증금과 회수 가능성을 기준으로 판단해야 합니다.
