의정부지방법원 2025타경73310. 경기도 양주시 백석읍 기산리 275 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기에는 기산리 275 외 7필지 주1동으로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 해당 필지가 275번지로 합병된 것으로 기재돼 있습니다. 건물은 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트구조이고, 지하 1층은 주차장·계단실, 1층과 3층은 객실·통로, 2층은 주차장·계단실, 4층은 숙소·주방·관리실 등으로 이용 중입니다.
권리 구조의 중심은 2022.09.08 계산새마을금고 채권최고액 2,148,000,000원 근저당입니다. 같은 날 다수의 새마을금고 및 개인 근저당이 설정됐고 이후 추가 근저당과 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 선순위 담보권에서 매각대금이 소진되어 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73310 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 기산리 275 |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 양주시 백석읍 기산리 275외 7필지 주1동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지1층 주차장·계단실 / 1·3층 객실·통로 / 2층 주차장·계단실 / 4층 숙소·주방·관리실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하1층 지상4층 |
| 토지 | 2,525㎡ · 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 장준호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 6,928,556,220원 / 3,394,992,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 미배당과 매수인 인수는 별개
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·낙찰자 승계 문제는 이 사건에서 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2022.09.08 설정된 계산새마을금고 근저당이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별도 문제
감정가 6,928,556,220원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 3,394,992,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트가 아니라 객실·주차장·숙소·관리실 등이 결합된 건물과 토지이며, 토지면적도 2,525㎡입니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격 대비 저가 여부를 판단하면 안 됩니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 3,394,992,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 2회 유찰 자체는 시장의 가격 저항이 이미 나타났다는 신호로 해석하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,394,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,349,920원 |
| 2. 근저당 · 계산새마을금고 | 2,148,000,000원 | 2,148,000,000원 |
| 3. 근저당 · 상인천새마을금고 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 4. 근저당 · 구월남촌새마을금고 | 1,080,000,000원 | 10,642,080원 |
| 5. 근저당 · 효성새마을금고 | 960,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 서일새마을금고 | 840,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 박병기 | 480,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 정순애 | 240,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 이선미 | 120,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 주식회사정훈라이테크 | 41,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 7,109,400,000원 중 3,358,642,080원이 배당되고, 미배당은 3,750,757,920원입니다. 현재 회차에서 신청채권 700,000,000원은 배당 0원으로 계산됩니다. 미배당이 크더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기산저수지 서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·펜션·전 등이 혼재하는 지방도변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 지하1층 주차장·계단실, 1·3층 객실·통로, 2층 주차장·계단실, 4층 숙소·주방·관리실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·급배수설비·전기 히팅케이블 난방 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 2,525㎡, 지목 대, 상업용 이용, 계획관리지역, 평지, 사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 364,600원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토석채취제한지역 등이 포함·저촉돼 있습니다.
- 하천·도로. 일부 토지는 하천 저촉 및 현황 하천이고, 일부는 지목 및 현황 도로입니다. 일부 남측은 현황 법면입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가 3,394,992,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 유사 객실형·숙박형 자산과 토지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 등기에는 기산리 275 외 7필지 주1동으로 표시되지만 275번지로 합병됐다는 비고가 있으므로 매각목록과 지적관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 토지 규제. 하천구역·제한보호구역·토석채취제한지역·성장관리계획구역 등 각 필지별 저촉 여부가 이용가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 운영 가능성. 객실·숙소·주방·관리실 등 현황 이용이 실제 어떤 영업·운영 형태인지, 관련 인허가와 시설상태를 확인해야 합니다.
- 후순위 채권. 현재 회차에서 채권자 미배당이 3,750,757,920원에 달하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 신청채권자 회수. 신청채권 700,000,000원은 현재 및 추가 유찰 시나리오에서 배당 0원으로 계산돼 있으므로 경매 진행상황과 취하·변경 가능성을 계속 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지이용계획을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 사건은 등기상 권리관계가 많아 겉보기에는 복잡하지만, 낙찰자 관점의 핵심 숫자는 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 현재 최저매각가는 3,394,992,000원으로 감정가 6,928,556,220원의 49%까지 내려왔습니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 건물은 객실·주차장·숙소·주방·관리실 등 복합 이용 상태이고 토지는 2,525㎡에 이르며, 계획관리지역과 여러 제한사항이 겹칩니다. 2회 유찰은 가격 할인인 동시에 시장이 감정가를 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다. 권리는 비교적 정리되는 구조, 가격·환금성·이용가치는 보수적으로 재검증해야 하는 물건. 현재 단계의 결론은 여기에 가깝습니다.
