의정부지방법원 2025타경2824. 경기도 고양시 덕양구 지축동 134 소재 건물로, 매각조건에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 고종만이며, 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2023.07.21. 신도농업협동조합의 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 500,000,000원과 120,000,000원의 근저당권이 설정되어 있고, 그 뒤 국세 압류·가압류·경매개시결정이 이어집니다.
등기권리 자체만 보면 말소기준 뒤의 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 실제 승부처는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 확인된 9명의 전입자 가운데 7명은 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단정적으로 ‘대항력 있음’이라고 결론 내릴 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태의 선순위 점유자로 보고 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2824 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 134 |
| 물건종류 | 건물(기타) · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 고종만 |
| 감정가 / 최저가 | 2,349,772,300원 / 1,151,389,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 230,387,747원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 목록 1·14는 목록 15의 건부지로 이용 중 · 목록 13은 지목 ‘답’이나 현황 나대지 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
말소기준은 2023.07.21. 신도농업협동조합 근저당권입니다. 2024년 국세 압류 2건, 2025년 일산새마을금고·정성우 가압류, 2026년 신도농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 정진욱·임희정·최승균·최형태·최성철·곽양례·이건영의 전입은 기준일보다 빠릅니다.
② 점유·임차관계 — 9명 중 7명 선순위 전입
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진욱 · 401호 | 2020.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.08.18 | 해당 없음 |
| 임희정 · 301호 | 2020.10.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최승균 · 401호 | 2021.09.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최형태 · 201호 | 2021.11.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최성철 · 202호 | 2021.11.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽양례 · 301호 | 2022.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이건영 · 302호 | 2022.12.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한호진 · 201호 | 2023.09.22 | 미상 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 양효재 · 302호 | 2024.06.28 | 미상 | 기준권리 후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 특히 곽양례는 301호 점유자로 조사되면서 과거 강제경매의 채권자로도 등기된 인물이라 관계인 가능성 또는 가장임차인 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다. 다만 이 사정만으로 임차관계를 부정할 수도, 진정한 임차인이라고 확정할 수도 없습니다.
③ 가격 구조 — 49% 유찰가를 ‘시세 할인’으로 해석하면 안 된다
현재 최저매각가는 1,151,389,000원으로 감정가 2,349,772,300원의 49%입니다. 3회 유찰 시 805,972,300원(34%), 4회 유찰 시 564,180,610원(24%)으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 전입자들의 미확인 보증금입니다. 이 금액이 실제로 매수인에게 남는다면 실질취득비용은 낙찰가보다 높아지므로, 가격 판단은 반드시 임차관계 확인 뒤에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,151,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,913,890원 |
| 1. 근저당 · 신도농업협동조합 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신도농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 일산새마을금고 | 7,791,200원 | 7,791,200원 |
| 4. 가압류 · 정성우 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 신도농업협동조합 | 230,387,747원 | 230,387,747원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,296,163원 |
현재 최저가를 기준으로 한 계산에서는 채권자 청구액 1,008,178,947원이 전액 배당되고 소유자 잔여액 129,296,163원이 계산됩니다. 다만 이 표에는 선순위 점유자들의 미확인 보증금·우선변제와 당해세 등이 확정 반영되어 있지 않으므로, 실제 배당 및 매수인 부담액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 ‘기타’입니다. 아파트나 일반 주택으로 가정해 가격·환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되어 있고, 목록 1·14는 목록 15의 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 현황. 목록 13은 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 나대지 상태로 기재되어 있습니다.
- 점유 구조. 201호·202호·301호·302호·401호 등 복수 호수에 여러 전입자가 확인되어, 단순 단독점유 물건보다 명도·임대차 확인 범위가 넓습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 용도와 일괄매각 범위를 포함한 별도 시세조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 7명 임대차 원본 확인. 정진욱·임희정·최승균·최형태·최성철·곽양례·이건영의 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 정진욱 배당요구 확인. 2025.08.18. 배당요구가 접수되어 있으나 보증금과 확정일자가 미상이라 실제 배당순위와 미배당액을 따져야 합니다.
- 곽양례 관계 확인. 301호 전입자이면서 과거 등기상 경매채권자로 등장하므로 임대차 실체와 소유자·채무자와의 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 목록별 위치와 이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 동고양세무서장 명의 압류가 2건 존재하므로 배당요구·당해세 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 최저가를 시세로 착각하지 말 것. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 실질취득가 산정은 선순위 임차보증금 확인 후입니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금”
두 차례 유찰로 최저가는 1,151,389,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건은 그 할인율이 투자 판단의 출발점이 되어서는 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자가 7명이고, 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 임차보증금이 실제로 얼마나 존재하고 어느 범위까지 배당되며 남는 금액이 매수인에게 승계되는지가 해결되지 않으면 실질취득비용은 정해지지 않습니다. 게다가 용도는 ‘기타’, 제시외 건물까지 포함한 일괄매각이며 실거래 비교자료도 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 많이 내려왔지만 권리확인이 끝난 물건은 아닙니다. 보증금 확인 전에는 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어려운 고위험 확인형 사건입니다.