특수권리·특수조건 4

유치권 신연수부터 2026.2.13..자 금 1,183,494,319원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함
대항력임차인 대항력 있는 임차인: 이주희(전입 2017-07-04), 김형석(전입 2021-03-04), 김남섭(전입 2016-10-17)
선순위가처분 가처분 2010-03-12 주식회사 해진
예고등기 1번소유권,2번소유 권말소예고등기 2010-12-02

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

C 매력지수48

부동산임의경매

2025타경3551 · 고양지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 23.20㎡

최저매각가 신건 · 1차

97,000,000원 9,700만 감정가 97,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

07-01

고양지원 10:00

입찰 보증금

970만원

최저가의 10% · 9,700,000원

감정가 대비

≈ 0% 시세 수준

감정가 9,700만원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리분석의 핵심은 대항력 가능 임차인 8명이며 보증금 미상으로 인수위험 확인이 필요합니다.

가격 최저가 97,000,000원은 실질취득 판단 전 임차보증금 확인이 선행되어야 함
자금 입찰보증금 약 9,700,000원 · 배당상 채권 10,000,000원 전액 변제 구조
리스크 대항력 가능 임차인 8명 보증금 미상 · 유치권 신고 성립 여부 불분명

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현장 사진 51장 전체 보기 →

+47

법원경매 권리분석 · 오피스텔

가격보다 먼저 확인해야 할 임차인 리스크 — 고양 어울림오피스텔 1102호

의정부지방법원 고양지원 2025타경3551 · 경기도 고양시 덕양구 성사동 700-8 어울림오피스텔 11층1102호

감정가 97,000,000원 · 최저매각가 97,000,000원(신건) · 매각기일 2026.07.01 · 임의경매

48점

매력지수 C등급 · 권리상 근저당은 소멸하지만 대항력 가능 임차인 보증금 미상으로 인수위험 확인이 필요한 물건

최저가는 97,000,000원이지만 대항력 가능 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 산정이 불가능하며 유치권 신고까지 있어 보수적 접근이 필요해 C.

※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.

한 줄 평 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 핵심 변수는 대항력 가능 임차인입니다. 현황조사상 대항력 있는 임차인이 확인되며 보증금은 미상입니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없고, 임차보증금 확인 전에는 실질취득가 산정이 불가능한 물건입니다.

감정가 / 최저가

97,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 판단

보증금 확인 필요

대항력 가능 임차인 존재

배당 채권

10,000,000원

영산포새마을금고

인수 위험

확인 필요

보증금 미상

의정부지방법원 고양지원 2025타경3551. 고양시 덕양구 성사동 어울림오피스텔 1102호 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 영산포새마을금고 근저당권이며 매각으로 소멸합니다. 배당 구조만 보면 채권최고액 1,000만원은 전액 변제 가능한 단순 구조입니다.

하지만 이 사건의 판단 포인트는 배당보다 점유자입니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인되고, 그중 일부는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 가능성이 있습니다. 보증금이 밝혀지지 않은 상태에서는 낙찰 후 인수금액을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 고양지원 2025타경3551
소재지	경기도 고양시 덕양구 성사동 700-8 어울림오피스텔 11층1102호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 모두 오피스텔로 이용 중
소유자	코리아신탁주식회사 (수탁자)
감정가 / 최저가	97,000,000원 / 97,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	영산포새마을금고 / 10,000,000원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.04.20 설정된 영산포새마을금고 근저당권입니다. 이후 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력 여부는 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능 점유자 확인

임차인

전입일

대항력

우선변제

인수위험

이주희

2017.07.04

有

확인 필요

보증금 미상

김형석

2021.03.04

有

확인 필요

보증금 미상

송승하

2021.05.26

有

확인 필요

정범영

2021.12.29

有

확인 필요

이동녘

2021.09.10

有

확인 필요

최종일

2021.06.25

有

확인 필요

김남섭

2016.10.17

有

확인 필요

⚠️ 대항력 임차인 주의 대항력 있는 임차인은 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재 보증금이 미상인 만큼 최저가 97,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,146,000원
영산포새마을금고 근저당	10,000,000원	10,000,000원
소유자 교부	-	84,854,000원

매각대금 배분

회차별 매각가 시나리오

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 소멸하고, 배당 구조상 근저당 채권은 전액 변제 가능합니다.

⛔ 입찰 전 확인 사항 대항력 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 보증금 확인 전에는 낙찰가 97,000,000원이 실질취득가라고 볼 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 성라초등학교 북동측 인근이며 오피스텔·상가·아파트·단독주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 고양대로에 접하고 원당역 및 호국로와 가까워 교통 여건은 양호한 편입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하4층 지상11층 건물이며 2010.02.11 사용승인되었습니다.
환금성. 오피스텔 특성상 실수요층과 투자수요를 함께 검토해야 하며 임대관계 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 가능 임차인의 보증금·계약관계를 확인한 뒤 입찰가를 산정하세요.
유치권 신고 확인. 2026.02.13.자 금 1,183,494,319원의 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다.
신탁 관계 확인. 신탁원부를 통해 처분 및 관리 관계를 추가 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “낙찰가는 시작점일 뿐”

이 물건은 근저당과 배당 구조만 보면 단순하지만, 실제 승부처는 임차인입니다. 대항력 가능 임차인의 보증금이 확정되지 않은 상황에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 권리는 일부 정리되지만, 인수 가능성을 제거한 뒤에야 적정 입찰가를 결정할 수 있는 물건입니다.