의정부지방법원 2025타경73523. 동두천시 동두천동 수정타운 105동 203호로, 감정 이용상태는 전유면적 66.24㎡의 연립주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 108,000,000원의 49%인 52,920,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2022.04.19. 백성현 근저당권 78,000,000원이고, 이후의 동두천시 압류·강제경매개시결정·을구 7번 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “후순위 임차권이니까 소멸”로 끝내면 안 됩니다. 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 그 권리는 말소기준일보다 앞선 2021.07.15. 전입 및 2021.06.22. 확정일자를 기초로 신고돼 원래대로라면 대항력 있는 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 이런 경우 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건에는 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 을구 7번 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 있어, 그 확약이 미치는 범위에서는 미배당 58,432,560원을 실질 인수액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 동두천동 79-25 수정타운 105동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전유면적 66.24㎡ · 지상4층 중 2층 · 계단식 |
| 소유자 | 이민 (2022.04.01. 거래가액 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 119,230,958원 |
| 말소기준 | 2022.04.19. 을구 6번 근저당권 · 백성현 · 채권최고액 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 실제 임차인은 별도 확인
말소기준일은 2022.04.19.입니다. 을구 7번 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기는 2023.09.20. 접수됐지만, 그 기초가 되는 전입일은 2021.07.15., 확정일자는 2021.06.22.로 신고돼 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금 승계가 핵심 위험이 됩니다.
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 기사항전 실제 임차인 | 110,000,000원 대위·승계 신고와 중복 별도 합산 금지 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 확인 필요 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 신고 | 110,000,000원 | 2021.07.15 / 2021.06.22 | 원권리 승계 | 있음 | 확약 범위 0원* |
② 시세 비교 — 가격은 충분히 낮지만, 권리 확인 전 확정 수익으로 보지 않는다
수정타운 105동 전용 66.24㎡ 거래는 총 7건이고, 최근 12개월 평균은 100,333,333원, 최신 거래는 2024.01. 110,000,000원입니다. 현재 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 평균의 52.7%입니다. 전체 거래 평균 99,857,142원 대비로도 53.0% 수준이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 최근 구간의 가격 추세는 +0.8%로 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 66.24㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 66.24㎡ | 4 | 91,000,000원 |
| 2023.02 | 66.24㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.06 | 66.24㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.04 | 66.24㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 66.24㎡ | 4 | 112,000,000원 |
| 2021.06 | 66.24㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.24㎡ | 3건 | 100,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,352,560원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 백성현 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 119,230,958원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당액은 58,432,560원으로 매수인 인수 계산에 잡힙니다. 그러나 명세서의 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소동의 확약을 적용하면 그 확약 범위의 실질 인수액은 0원입니다. 3회 유찰 시 룰상 인수액 74,022,792원, 4회 유찰 시 84,935,954원으로 늘어나는 구조 역시 확약이 없을 때의 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동양대학교 동두천캠퍼스 동북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장이 있고, 단지 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로에 접해 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 전유면적 66.24㎡의 연립주택이며 철근콘크리트구조 지상4층 건물 내 2층 203호입니다. 수정타운 105동은 16세대, 사용승인 관련 기준일은 2011.11.22.입니다.
- 승강기. 승강기설비가 있으나 계약전력 변경 등으로 승강기 이용에 제한이 있는 것으로 탐문돼 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 216,200원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 7건이고 해당 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 16세대 소규모 연립주택이라는 점과 2회 유찰 이력은 재매각 시 유동성을 보수적으로 볼 이유입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 을구 7번 임차권등기 말소 동의의 대상·조건·효력 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 기사항전 확인. 전입일·확정일자·현재 점유 상태가 미상이라 대항력은 “가능·미상”으로 남겨두고 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 110,000,000원은 기사항전 보증금의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별개의 110,000,000원으로 더하면 안 됩니다.
- 승강기 확인. 감정평가에서 승강기 이용 제한이 탐문됐으므로 현재 정상 이용 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균 100,333,333원과 최신 거래 110,000,000원을 기준으로 판단하되, 권리 확인 전에는 최저가 52,920,000원을 최종 실질취득액으로 고정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 응찰 판단을 확정해야 합니다.
맺으며 — “가격은 싸다. 권리는 아직 한 줄이 남았다”
현재 최저가 52,920,000원은 최근 12개월 실거래 평균 100,333,333원의 52.7%로 가격 조건만 놓고 보면 충분히 낮습니다. 더구나 명세서에는 잔존 보증금반환청구권 포기와 을구 7번 임차권등기 말소 동의가 기재돼, 원래 58,432,560원으로 계산되는 미배당 인수액도 확약 범위에서는 실질 0원입니다.
하지만 보증기관 대위·승계 신고와 실제 임차인을 같은 사람처럼 세면 안 됩니다. 실제 임차인은 기사항전 1명이고, 그 직접 전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 주된 인수도 확약으로 해소, 그러나 확약 밖 임차인 권리 확인 전에는 최종 확정 금지입니다. 여기에 2회 유찰, 16세대 소규모 연립주택, 승강기 이용 제한까지 겹쳐 종합 평가는 보수적으로 가져가는 편이 맞습니다.
