의정부지방법원 2025타경73553. 의정부동 자하시티빌딩 5층 502호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 사용승인일은 2021.01.14이고, 14층 건물 중 5층에 위치합니다. 내부는 방2, 주방·식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 등으로 이용 중입니다. 감정가 218,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 106,820,000원, 감정가의 49% 수준입니다.
이 사건의 핵심은 가격 할인율보다 임차권입니다. 강찬은 2023.04.14 전입·점유했고, 확정일자는 2023.03.07, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 등기상 주택임차권도 2025.04.16 설정되어 있어 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 배당 모형만 보면 매각대금에서 104,524,520원을 배당받고 45,475,480원이 남습니다. 원칙적으로는 이 부족분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조지만, 이번 사건에는 이를 뒤집는 대항력 포기 서류가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용(방2, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 중 5층 · 사용승인일 2021.01.14 |
| 소유자 | 홍지현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 반전
등기상 현재 분석의 말소기준은 2025.11.12 강제경매개시결정입니다. 그 전에 설정됐던 의정부세무서 근저당권 153,823,602원은 2022년 이미 말소됐고, 의정부시·국의 압류도 각각 해제·말소되어 남아 있지 않습니다. 최돈곤의 보증금 180,000,000원 주택임차권 역시 2025.03.07 말소됐습니다.
반면 강찬의 을구 5번 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 전입일 2023.04.14, 확정일자 2023.03.07, 보증금 150,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권입니다. 일반적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 주택도시보증공사가 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 을구 5번 주택임차권등기 말소에 동의하는 서류를 제출했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강찬 | 제502호 전부 · 2023.04.14 | 150,000,000원 | 2023.03.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
강찬은 배당요구도 했고, 배당요구일은 2025.04.16입니다. 배당 모형상 현재 회차에서는 집행비용 2,295,480원을 제외한 104,524,520원이 강찬에게 배당되고, 보증금 중 45,475,480원이 부족합니다. 하지만 이번 사건은 위 대항력 포기 서류 때문에 그 부족분을 매수인이 실제로 부담하는 구조로 보지 않습니다.
* 대항력 포기 서류가 없다고 가정한 배당 모형상의 현재 회차 인수액은 45,475,480원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 을구 5번 임차권등기 말소 동의 서류를 반영한 결과입니다.
③ 가격 — 49% 할인만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 106,820,000원은 감정가 218,000,000원의 49%이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 동일 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 1. 임차인 강찬 보증금 | 150,000,000원 | 104,524,520원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모형상 임차인 보증금 부족분은 45,475,480원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의를 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·소규모 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 의정부 경전철 의정부중앙역이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 이용. 오피스텔을 주거용으로 이용 중이며 방2, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실, 현관 등으로 구성됩니다.
- 도로. 동측과 남측으로 각각 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 3,868,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 포기 서류 원본 확인. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 을구 5번 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 효력을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 강찬 임차권 확인. 보증금 150,000,000원, 전입 2023.04.14, 확정일자 2023.03.07, 배당요구 2025.04.16 사항을 등기부·명세서와 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.03 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 218,000,000원 대비 최저가 106,820,000원이라는 할인율만 보지 말고, 자하시티빌딩 및 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주거용 오피스텔로 이용 중인 만큼 현재 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 일정을 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 입찰 전 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 핵심이다”
표면적으로만 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 106,820,000원보다 보증금이 더 커서 전형적인 인수형 경매입니다. 배당 모형에서도 45,475,480원이 부족합니다. 하지만 주택도시보증공사가 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 서류를 제출했으므로 이 사건의 주된 권리위험은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
다만 이것이 곧 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 여기에 오피스텔이라는 용도와 민간임대주택등기 확인 사항까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리위험은 크게 낮아졌지만, 가격과 민간임대주택등기는 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
