의정부지방법원 2025타경73576. 의정부시 호원동 리첸시아3 5층 502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”가 아닙니다. 을구에는 곽현준의 주택임차권이 있고, 임대차계약일은 2021.02.24, 확정일자는 2021.03.08, 주민등록·점유개시는 2021.03.31, 보증금은 265,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2025.11.14 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
다만 결론을 바꾸는 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 이 경매절차에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 따라서 곽현준 보증금에 관한 현재 회차의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차보증금에 한정해 적용하며, 별도의 실제 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73576 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 377-3 리첸시아3 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 범골로35번길 16-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실 및 화장실2·발코니 등 · 8층 중 5층 |
| 소유자 | 서성택 · 2021.03.31 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.09.09 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 결론을 바꾼다
현재 등기에서 핵심은 곽현준의 주택임차권입니다. 보증금 265,000,000원, 전입·점유 2021.03.31, 확정일자 2021.03.08로 대항력과 우선변제권이 있고, 임차권등기는 2023.04.13 접수되었습니다. 반면 2023.06.23 의정부시 압류는 2025.04.09 해제로 2025.04.10 말소됐고, 2024.12.17 국민건강보험공단 압류도 2025.07.10 해제·말소되어 현재 인수 대상으로 남지 않습니다.
| 구분 | 명칭 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 곽현준 | 2021.03.31 / 2021.03.08 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 2021.03.31 / 2021.03.08 | 0원 | 대항력 표시 | 우선변제 有 | 곽현준 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 곽현준 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로, 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 보인다
리첸시아3 실거래는 2025.07 260,000,000원, 2024.12 220,000,000원, 2021.06 240,000,000원이 확인됩니다. 최근 12개월 2건 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 260,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 68.22㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2024.12 | 65.87㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 68.22㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 240,000,000원 |
현재 최저매각가 177,100,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 73.8%입니다. 이 사건은 확약으로 인수액을 실질 0원으로 볼 수 있으므로 시세 비교 기준도 177,100,000원의 실질취득액입니다. 최신 거래 260,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 253,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높지만, 2회 유찰된 현재 가격에서는 시세 대비 할인폭이 형성된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 1. 임차인 곽현준 보증금 | 265,000,000원 | 173,820,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 곽현준 보증금의 부족분은 91,179,400원입니다. 확약을 적용하지 않는 기계적 권리 계산에서는 매수인 인수액으로 잡히지만, 2026.07.01 확약에 따라 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 권리 구조 — 가격이 내려가도 확약 없이는 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 177,100,000원 | 91,179,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 141,680,000원 | 126,103,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 113,344,000원 | 154,042,816원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어, 단순한 최저가 하락만큼 취득비용이 싸지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 정리되어 실제 가격 하락이 그대로 매수인에게 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호동초등학교 남서측 인근으로 아파트단지·다세대주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경전철 범골역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물의 5층 502호입니다. 승강기·난방·급배수·위생·화재경보·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 다세대주택·오피스텔 건부지이며 남측 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 1,527,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 확인된 실거래는 3건입니다. 실거래 표본이 적어 개별 물건 상태에 따른 가격 편차 점검이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 대상과 조건을 매각기일 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 곽현준이 실제 임차인 1명이고 ‘시보증’은 보증기관의 대위·승계 신고이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당표상 미배당 91,179,400원이 존재하지만, 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 240,000,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 비교하고, 전체 평균만으로 가격을 판단하지 않습니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 8세대, 실거래 3건으로 거래 표본이 적으므로 층·내부상태·주차·관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 유효성
겉으로 보면 이 물건은 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 177,100,000원만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당계산에서도 미배당 91,179,400원이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.01 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하면서 결론이 달라졌습니다.
확약을 정상적으로 반영하면 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 177,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 240,000,000원의 73.8%로, 가격 측면의 메리트가 확인됩니다. 다만 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 거래 표본이 많지 않으므로, 이 사건의 최종 승부처는 확약서 원문 확인과 개별 물건의 환금성 점검입니다.
