의정부지방법원 2025타경73597. 신곡동 아띠랑스2차 13층 1305호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 오피스텔(복층구조)로 이용 중이라고 확인됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 15층 중 13층이며 사용승인일은 2019.10.11입니다. 현재 소유자 강호경은 2021.12.13 매매를 원인으로 2021.12.21 소유권을 이전받았고 거래가액은 160,000,000원입니다.
이 사건의 포인트는 등기 순위만 보면 상당히 위험해 보인다는 점입니다. 임차인 안은지는 2021.10.23 임대차계약, 2021.10.25 확정일자, 2021.12.07 주민등록 및 점유개시를 갖췄고, 2023.12.15 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 강제경매개시결정은 2025.11.18이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다. 원칙만 적용하면 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73597 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 761-2 아띠랑스2차주건축물제1동 13층 1305호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 청사로5번길 20-14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(복층구조) 이용 · 15층 중 13층 |
| 소유자 | 강호경 (2021.12.13 매매 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘확약’이 뒤집는다
말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.12.15 임차권등기는 등기 순위상 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 구조입니다. 임차인의 주민등록과 점유개시도 2021.12.07로 더 빠르고 확정일자도 2021.10.25이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안은지 | 제1305호 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 안은지 1명입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 80,500,000원 중 집행비용 1,849,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 78,651,000원이 배당되고, 보증금 중 81,349,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰 70%, 그러나 시세 판정은 보류
감정가는 115,000,000원, 현재 최저매각가는 80,500,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 확약을 유효하게 반영하면 실질취득은 현재 최저가와 같은 80,500,000원*입니다. 반대로 확약을 배제하고 권리 원칙만 적용하면 80,500,000원에 81,349,000원의 미배당 인수가 붙는 구조입니다.
다만 이 사건은 비교할 실거래 시세가 제시되지 않아 80,500,000원이 시장가격보다 낮은지 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 가점하지 않는 것이 안전합니다. 특히 2회 유찰된 상태라는 점도 시장의 응찰 강도가 이미 낮았다는 사실로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,849,000원 |
| 1. 임차인 안은지 보증금 | 160,000,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 81,349,000원입니다. 다만 2026.07.01 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 본 리포트에서는 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도청 북부청사 북측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 생활편의시설이 혼재하며 주위 환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경전철 경기도청북부청사역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 중 13층 1305호이며 사용승인일은 2019.10.11입니다. 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기·주차타워 설비를 갖췄습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔 복층구조로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,922,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 현재 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 안은지 임차권은 원칙상 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다. 확약의 적용 범위와 실제 말소 절차를 매각물건명세서와 법원 서류에서 재확인해야 합니다.
- 룰상 미배당액 구분. 현재 회차의 81,349,000원은 확약이 없을 때의 계산값입니다. 확약 반영 실질 인수 0원*과 혼동하지 마세요.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔 실거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔 복층구조로 이용 중이므로 현장 이용상태와 건축물 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “위험한 선순위 임차권을 확약이 해소한 사건”
등기만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재하고, 현재 회차에서 81,349,000원이 미배당되는 전형적인 인수 위험형입니다. 하지만 2026.07.01 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제 여부와 관계없이 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 결론이 달라집니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 80,500,000원*으로 봅니다.
다만 권리 문제가 풀렸다고 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 감정가 115,000,000원에서 2회 유찰돼 80,500,000원까지 내려왔지만 시세 비교값이 없어 시장보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건의 승부처는 ‘선순위 임차권 자체’보다 확약의 유효성·반영 상태를 원본에서 확인하고, 80,500,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 별도로 검증하는 것입니다.
