의정부지방법원 2025타경73628. 의정부동 자하시티빌딩 13층 1303호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 주거용 등입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 내려온 가격이 아니라 임차보증금의 실제 승계 여부입니다. 을구 1번 황예슬의 주택임차권은 2022년 계약·전입·확정일자를 갖춘 231,000,000원 보증금 권리로 현재 경매개시결정보다 앞섭니다. 현 회차 배당 계산만 적용하면 109,839,060원을 배당받고 121,160,940원이 남습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고, 을구 1번 주택임차권등기 말소에 동의하는 대항력 포기 서류를 제출했습니다. 따라서 황예슬 관련 미배당액은 계산상 존재하지만 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 이 확약은 황예슬 관련 권리에만 적용됩니다. 별도로 조사된 김채민의 전입은 2025.09.01로 현재 말소기준일보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 ‘있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 등으로 이용중 |
| 소유자 | 홍지현 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 말소기준 | 2025.11.20 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 |
① 권리 흐름 — 2.31억 임차권은 확약, 미상 점유자는 별도
2021.02.03 소유권보존 후 같은 날 무궁화신탁으로 신탁됐다가 2021.03.19 신탁등기가 말소됐습니다. 2023.02.27 의정부시 압류는 다음 날 해제됐고, 2023.12.13 별도 강제경매개시결정과 2024.04.11 국세 압류도 이후 각각 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 데이터상 2025.11.20 강제경매개시결정입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황예슬 제1303호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 231,000,000원 | 2022.04.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 김채민 | 2025.09.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 데이터상 없습니다. 황예슬은 등기된 임차권자이고, 김채민은 현황조사·매각물건명세서에서 별도로 확인된 점유자입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘49%니까 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 112,210,000원으로 감정가 229,000,000원의 49%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 정보가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 공부상 근린시설이면서 감정상 주거용 등으로 이용되고 있습니다. 일반적인 아파트와 동일한 환금성·대출·매수층을 전제로 평가하면 안 됩니다. 더구나 현재 가격이 낮아질수록 황예슬의 계산상 미배당액은 커지는 구조지만, 그 부분은 확약으로 실질 인수가 제거됩니다. 따라서 가격의 핵심 변수는 오히려 확약 밖 김채민의 보증금 규모와 권리 성립 여부입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,370,940원 |
| 1. 임차인 황예슬 보증금 (우선변제) | 231,000,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 계산상 황예슬 보증금의 미배당액은 121,160,940원입니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 서류가 있어 황예슬 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 효과는 황예슬 관련 권리에 한정되며 김채민의 미상 보증금에는 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재로, 주위는 상가·오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 등이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 현재 주거용 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조이고 위생·급배수·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 260.5㎡, 지목은 대, 평지·가로장방 형태이며 소로각지입니다. 인접도로를 통해 진출입 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 3,868,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김채민 임대차 확인이 최우선. 보증금, 계약일, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 총 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 황예슬 관련 확약 원문 확인. 잔존 보증금 반환청구 포기와 을구 1번 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 근린시설의 주거 이용 확인. 공부상 용도와 실제 이용이 다르므로 대출·사용·매각 시의 제약을 일반 주거용 집합건물과 동일하게 가정하지 마세요.
- 최저가 49%만으로 시세 메리트 판단 금지. 비교 실거래 정보가 없으므로 감정가 할인율과 시세 할인율을 동일시하면 안 됩니다.
- 배당표의 룰상 인수와 실질 인수를 구분. 황예슬 미배당 121,160,940원은 계산상 금액이며, 제출된 포기 확약을 적용하면 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·포기 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금은 풀렸지만, 작은 미상 하나가 등급을 낮춘다”
이 사건의 첫인상은 231,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 매우 위험해 보입니다. 실제 배당표만 보면 현 회차에서 121,160,940원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 서류를 제출했기 때문에, 황예슬 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 그다음입니다. 별도 점유자 김채민이 2025.09.01 전입해 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 임차인은 황예슬 관련 확약의 적용 대상이 아니므로 확약 밖 승계위험이 남아 있습니다. 또한 근린시설을 주거용 등으로 이용하는 물건이고, 비교 실거래 자료도 없어 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 주된 권리는 해소됐지만 미상 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C급 물건입니다.
