의정부지방법원 2025타경73688. 미리온타워 14층 1404호는 감정 이용상태가 아파트[도시형생활주택(원룸형)]으로 확인되는 물건입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용은 도시형생활주택 원룸형입니다. 현재 소유자는 주식회사태우로, 2020.12.02. 거래가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 68,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 47,600,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2024.11.06. 등기된 최치현의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.10.01., 확정일자는 2022.10.07., 전입 및 점유개시는 2022.10.31.이고 보증금은 63,000,000원입니다. 말소기준인 2025.10.10. 오산시 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 인수형 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73688 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 15-3 미리온타워 14층 1404호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트[도시형생활주택(원룸형)]로 이용중 |
| 전용 / 층 | 19.62㎡ · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 주식회사태우 (2020.12.02. 거래가 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 63,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2025.10.10. 오산시 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2026.03.05. 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 최치현의 을구 1번 임차권은 2024.11.06. 등기돼 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최치현 | 제1404호 전부 · 주거(임차권등기) | 63,000,000원 | 2022.10.31. | 2022.10.07. | 대항력 有 우선변제 有 인수 有 |
실제 임차인은 1명입니다. 최치현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 확인됩니다. 배당요구도 했기 때문에 매각대금에서 우선변제를 받지만, 현재 회차의 매각대금으로는 보증금 전액이 변제되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가 92.1%라는 숫자에 속으면 안 된다
미리온타워 전용 19.62㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 51,666,666원, 최신 거래는 2026.07. 55,000,000원입니다. 현재 최저가 47,600,000원은 최근 12개월 평균의 92.1%로 보이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격을 비교할 수 없는 인수형입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.62㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 19.62㎡ | 9 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 19.62㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 19.62㎡ | 14 | 55,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2024.05 | 19.62㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2024.05 | 19.62㎡ | 10 | 47,000,000원 |
| 2023.04 | 19.62㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 19.62㎡ | 3건 | 51,666,666원 |
전체 12건 평균은 50,333,333원이지만 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 51,666,666원이고 최신 거래는 55,000,000원이며, 최근 가격 흐름은 이전보다 3.6% 높은 것으로 집계됩니다. 그럼에도 대항력 임차보증금이 63,000,000원이므로 실질취득 기준으로 보면 최근 평균과 최신 거래보다 높은 가격대입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 47,600,000원 | 46,343,200원 | 16,656,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 33,319,999원 | 32,320,239원 | 30,679,761원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 23,323,999원 | 22,504,167원 | 40,495,833원 |
즉 이 사건은 유찰이 반복돼 최저가가 내려가도, 미배당 보증금이 그만큼 커지는 대항력 인수형입니다. 가격 메리트 판단의 기준은 회차별 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수보증금을 합친 실질 부담이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 1. 임차인 최치현 보증금 | 63,000,000원 | 46,343,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 최치현 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 최치현의 임차보증금 중 16,656,800원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수될 것으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 동측 인근이며 업무시설·근린생활시설·공동주택이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 의정부경전철 의정부중앙역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트[도시형생활주택(원룸형)]로 이용 중이며 미리온타워는 146세대, 2012.10.30. 준공입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 3,468,000원/㎡, 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 집계돼 낙찰가 숫자만 보고 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 47,600,000원만 시세와 비교하지 말고 대항력 임차보증금 63,000,000원과 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.10.01., 확정일자 2022.10.07., 전입·점유 2022.10.31., 임차권등기 2024.11.06.의 선후관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 최치현 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 임대차계약서와 경매신청 채권의 근거를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 세금이 선순위로 배당되면 임차인 미배당액이 늘어 매수인 인수액도 커질 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 매각가는 33,319,999원·23,323,999원으로 내려가지만 매수인 인수액은 30,679,761원·40,495,833원으로 커집니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 물건의 가장 큰 함정은 최저가 47,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 51,666,666원보다 낮고 최신 거래 55,000,000원보다도 낮아 겉으로는 가격 메리트가 있어 보입니다. 하지만 최치현의 대항력 있는 임차보증금은 63,000,000원이고, 현재 회차에서도 16,656,800원의 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차인 배당이 줄고 인수액이 커지는 구조이기 때문입니다. 따라서 이 사건은 “최저가 47,600,000원짜리 물건”이 아니라 “63,000,000원 대항력 보증금이 가격 하방을 만드는 인수형 물건”으로 봐야 합니다. 최근 실거래보다 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없고, 단지 평균 유찰 4.0회와 매각률 0.0%까지 겹쳐 가격·환금성 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
