인천지방법원 2025타경33937. 부천시 원미구 도당동 ‘아임빌’ 4층 401호로, 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다. 소유자 신경식은 2021년 7월 13일 거래가액 147,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 146,400,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
표면상 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 150,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 73,500,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 매각물건명세서에 기재된 조건부 인수권리입니다. 을구 5번 이진우의 주택임차권등기는 보증금 전액을 변제받지 못하면 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 48-2 아임빌 4층 401호 도로명: 경기도 부천시 원미구 수도로206번길 66-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대 · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 신경식 (2021.07.13. 거래가액 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권인데 ‘조건부 인수’가 명시됐다
권리분석상 기준일은 2015.02.11. 성곡새마을금고 근저당권입니다. 이진우의 주민등록일자 2021.06.21.과 박은주의 전입일자 2024.02.15.은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일만 놓고 보면 두 사람 모두 선순위 대항력을 갖는 구조는 아닙니다.
현재 회차의 예상배당은 집행비용 1,723,000원을 제외한 71,777,000원이 성곡새마을금고에 배당되고, 그 뒤 권리자에게 돌아갈 잔액은 0원입니다. 이 배당구조가 그대로 확정되면 이진우의 보증금 147,000,000원은 전액 미변제 상태가 되어, 명세서 문구상 147,000,000원 전액이 조건부 인수대상이 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은주 | 2024.02.15. 전입 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 확인된 인수 없음 |
| 이진우 | 건물 전부 · 2021.06.21. 확정일자 2021.05.17. 임차권등기 2023.07.11. | 147,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 배당요구 2023.07.11. | 조건부 인수 보증금 전액 미변제 시 |
박은주는 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 조사된 내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 임대차계약서와 현황조사 보완자료를 확인해야 합니다. 이진우 역시 전입일은 후순위지만, 매각물건명세서의 조건부 인수 문구 때문에 별도로 다뤄야 합니다.
③ 가격 분석 — 7,350만원이 아니라 2억2,050만원을 봐야 한다
| 현재 최저매각가 | 73,500,000원 |
|---|---|
| 이진우 임차보증금 | 147,000,000원 |
| 현재 배당가정상 이진우 배당 | 0원 |
| 조건부 인수 예상액 | 147,000,000원 |
| 확인 가능한 실질취득 | 220,500,000원 |
| 실질취득 ÷ 감정가 | 147% |
최저가 73,500,000원에 낙찰받더라도 이진우의 보증금 147,000,000원을 별도로 인수하면 총 실질부담은 220,500,000원입니다. 이는 감정가 150,000,000원보다 70,500,000원 높은 금액입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가보다도 47% 높은 실질부담을 감수해야 하므로, 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 성곡새마을금고 | 442,800,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 114,290,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 146,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 별도 확인 · 이진우 임차권 | 147,000,000원 | 0원 |
현재 배당가정상 채권자 총 청구액 703,490,000원 중 71,777,000원만 배당되고, 미배당액은 631,713,000원입니다. 이진우 임차보증금은 채권자 총 청구액과 별도로 표시했으며, 매각물건명세서상 전액 미변제 시 매수인 인수 조건이 붙어 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로, 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다.
- 입지. 도당중학교 동측 인근이며, 다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물의 4층이며, 급·배수, 위생, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접함, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 소규모 다세대·도시형생활주택은 개별 호수의 임대차 상태와 권리관계가 매수 판단에 크게 작용합니다. 이 사건은 조건부 인수권리 때문에 일반 매매수요에 불리할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 이진우 임차권의 인수 문구, 인수 범위, 보증금 변제 여부를 최신 명세서로 다시 확인해야 합니다.
- 이진우 변제 내역 확인. 보증금 147,000,000원 중 이미 변제되거나 대위변제된 금액이 있는지 배당요구서, 채권양도·승계자료와 함께 확인해야 합니다.
- 성곡새마을금고 권리범위 확인. 일부포기 말소와 공동담보목록 제2015-55호를 대조해 이 호수에 남은 근저당의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 박은주 임대차 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유부분과 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임대차계약서와 현황조사 보완자료가 필요합니다.
- 실질취득가 기준 설정. 최저가 73,500,000원이 아니라 조건부 인수액을 포함한 220,500,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자와 현재 사용자를 현장에서 확인하고 인도명령 가능 여부와 명도비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 대상이 추가되면 실질부담이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “147% 실질부담”이 핵심
이 물건의 최저매각가는 감정가의 49%인 73,500,000원입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰된 반값 물건처럼 보입니다. 하지만 이진우의 보증금 147,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수한다는 명세서 문구가 있습니다.
현재 배당가정에서는 매각대금이 집행비용과 성곡새마을금고 배당으로 모두 소진됩니다. 따라서 확인 가능한 조건부 인수액은 147,000,000원, 최저가와 합친 실질취득은 220,500,000원입니다. 감정가보다도 70,500,000원 높습니다.
최저가는 낮지만 권리비용을 합친 총액은 높습니다. 여기에 성곡새마을금고 근저당의 일부포기 범위와 공동담보 관계, 박은주의 보증금 미상 문제까지 남아 있습니다. 이 사건은 저가매수형이 아니라 조건부 인수와 원본서류 검증이 우선되는 고위험형입니다.
