인천지방법원 2025타경33937. 부천시 원미구 도당동 아임빌 4층 401호, 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 ‘세 번 유찰돼 5천만원대’라는 숫자가 아닙니다. 2025.07.10 강제경매개시결정이 현재 권리관계의 말소기준이 되고, 그보다 앞선 이진우의 임차권과 대항력이 존재합니다. 이진우의 보증금은 147,000,000원이고 현재 최저가 51,450,000원에서 배당받는 금액은 50,123,900원에 그쳐, 나머지 96,876,100원이 매수인에게 넘어갑니다.
따라서 낙찰가만 계속 내려간다고 실제 취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 51,450,000원에 96,876,100원을 더한 148,326,100원, 4회 유찰 시에는 36,015,000원에 112,033,270원을 더한 148,048,270원, 5회 유찰 시에도 25,210,500원에 122,643,289원을 더한 147,853,789원입니다. 즉 이진우의 대항력 있는 보증금 때문에 실질취득액이 약 1억4,700만~1억4,800만원대로 고정되는 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 48-2 아임빌 4층 401호 · 수도로206번길 66-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대) · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 신경식 (2021.06.27 매매 · 2021.07.13 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 146,400,000원 |
| 말소기준 | 2025.07.10 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2015년 성곡새마을금고 근저당과 우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 남은 권리관계에서 기준이 되는 것은 2025.07.10 강제경매개시결정입니다. 그런데 이진우는 2021.06.21 주민등록, 2021.05.17 확정일자를 갖고 있고, 2023.07.11 보증금 147,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서므로 보증금 전액을 배당받지 못하는 한 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 추가 변수까지 남는다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진우 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.21 2021.05.17 | 147,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 96,876,100원 |
| 박은주 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2024.02.15 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 명의의 중복 임차인으로 표시된 사람은 없어 실제 임차인 2명을 각각 검토해야 합니다. 이진우의 인수액은 현재 배당 가정에서 계산할 수 있지만, 박은주는 전입일이 말소기준보다 앞선 2024.02.15인 반면 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 박은주를 곧바로 ‘대항력 확정’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 동시에 보증금 규모를 알 수 없으므로 이진우의 96,876,100원 외에 추가 승계 부담이 생길 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰돼도 실질비용은 거의 내려가지 않는다
현재 최저가는 51,450,000원으로 감정가 150,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 대항력 있는 이진우의 보증금이 최저가보다 훨씬 크기 때문에, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 이것이 이 사건에서 최저가를 가격 메리트로 해석하면 안 되는 이유입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 이진우 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51,450,000원 | 96,876,100원 | 148,326,100원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 112,033,270원 | 148,048,270원 |
| 5회 유찰 시 | 25,210,500원 | 122,643,289원 | 147,853,789원 |
현재 실질취득액 148,326,100원은 감정가 150,000,000원의 약 98.9%이고, 등기상 확인되는 2021년 거래가액 147,000,000원의 약 100.9%입니다. 4회·5회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 각각 148,048,270원과 147,853,789원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 34%니까 싸다’는 해석은 이 물건에 적용할 수 없습니다. 감정가와 2021년 거래가만으로 현재 시세 할인 여부를 판단할 수도 없으므로, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액과 추가 임차인 인수 여부입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 이진우 보증금(우선변제) | 147,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 146,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,326,100원을 제외한 매각대금 전부가 이진우의 우선변제에 사용됩니다. 그래도 보증금 부족분 96,876,100원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 도당중학교 동측 인근으로 다세대·단독주택과 소규모 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인근에 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·소로3류 접함·가축사육제한구역·항공표면·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 다세대 물건에서 이미 3회 유찰된 사건인 만큼 최저가율 자체보다 실제 인수총액과 개별 거래가격을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이진우 인수액 재확인. 현재 예상 인수액은 96,876,100원입니다. 실제 배당표 확정 시 집행비용·세금 등에 따라 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 박은주 임대차 원본 확인. 2024.02.15 전입 사실만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 수익성 계산 금지. 현재 회차 실질취득액은 148,326,100원이며, 추가 유찰 시에도 약 147,000,000원대가 유지됩니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하고 임차권등기와 현재 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당에서 우선할 수 있는 세금 등은 별도로 확인해야 실제 총비용을 계산할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당관계 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,145만원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 51,450,000원입니다. 세 번 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이진우의 대항력 있는 보증금 147,000,000원이 낙찰가를 따라 사라지는 것이 아닙니다. 현재 예상배당 후 남는 96,876,100원을 매수인이 인수하면 실질취득은 148,326,100원으로 올라가 감정가 150,000,000원과 거의 같은 수준이 됩니다. 4회·5회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 148,048,270원·147,853,789원입니다.
여기에 박은주라는 별도의 임차인이 있고, 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘낙찰가가 많이 내려온 다세대’가 아니라, 대항력 임차보증금 때문에 실질취득비용이 약 1억4,700만~1억4,800만원대로 고정되고, 추가 임차인 변수까지 남아 있는 인수형 경매로 분석하는 것이 핵심입니다.
