* 3.56억은 선순위 근저당 말소가 이 물건에 완전히 효력을 미치는 경우, 42.80억은 최저가에 선순위 채권최고액 전액을 더한 보수적 상한입니다. 실제 피담보채무 잔액과 공동담보 관계에 따라 달라집니다.
의정부지방법원 2025타경73714. 포천시 선단동 메종드라르떼 103동 5층 503호로, 감정평가상 단지형연립주택 1개호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 대상은 최상층인 제5층입니다. 소유자 최삼용은 2025.06.10. 매매를 원인으로 2025.07.04. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 349,000,000원입니다.
가격만 분리하면 신건 최저가 356,000,000원은 최근 실거래 평균 371,000,000원보다 15,000,000원 낮습니다. 그러나 경매에서는 낙찰대금만이 아니라 낙찰 후 존속하는 권리까지 합친 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다. 이 사건은 바로 그 선행 확인이 끝나지 않은 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73714 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 690-13 메종드라르떼 103동 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 넘마을길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형연립주택 1개호 · 대상면적 72.695㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제503호 |
| 소유자 | 최삼용 (2025.06.10. 매매, 거래가액 349,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 영광주류 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 사용승인 | 2024.12.02 · 총 24세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당을 0원으로 보면 안 된다
같은 날인 2025.07.04. 을구 2번에는 “1번 근저당권설정등기 말소”가 접수돼 있습니다. 다만 말소 원인이 일부포기이고, 을구 1번은 공동담보목록 제2022-1443호에 연결돼 있습니다. 문언상 말소 정황만으로 이 호실의 담보책임이 완전히 해소됐다고 단정하지 말고, 등기부 원본의 말소선·공동담보목록·해지 범위와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
말소기준권리는 2025.07.04. 설정된 주식회사신한은행 근저당 286,000,000원입니다. 그 이후 서울보증보험 가압류 27,489,342원, 영광주류의 강제경매개시결정, 렌티스 가압류 8,632,000원, 여수수산업협동조합 가압류 60,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 을구 1번입니다.
② 임차인·점유 — 신고는 없지만 현장 확인이 필요하다
보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 대항력이나 우선변제권을 판정할 대상도 현재로서는 특정되지 않습니다. 향후 점유자가 확인될 경우 말소기준일인 2025.07.04.보다 앞선 전입·점유 여부를 다시 분석해야 합니다.
③ 시세 비교 — 권리 해소를 전제로만 96%다
메종드라르떼103동의 최근 실거래 10건은 349,000,000원~395,000,000원, 평균 371,000,000원입니다. 대상면적과 사실상 일치하는 72.7㎡ 거래는 2025.06. 4층과 5층에서 각각 349,000,000원에 신고됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 78.67㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 78.67㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 78.67㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2025.08 | 74.13㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2025.07 | 74.58㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 78.67㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2025.06 | 72.7㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2025.06 | 72.7㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2025.04 | 74.13㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2025.04 | 74.13㎡ | 4 | 359,000,000원 |
| 평균 | — | 10건 | 371,000,000원 |
선순위 근저당이 완전히 말소된 경우에만 최저가 356,000,000원은 실거래 평균의 96.0%입니다. 다만 동일 면적 72.7㎡의 5층 실거래 349,000,000원보다는 7,000,000원 높습니다. 따라서 권리가 해소되더라도 신건 가격이 압도적으로 싼 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,784,000원 |
| 1. 근저당 · 부천제일새마을금고 | 3,924,000,000원 | 350,216,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 286,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,489,342원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주식회사 영광주류 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 렌티스 주식회사 | 8,632,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 여수수산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,336,121,342원 중 집행비용을 제외한 350,216,000원이 선순위 근저당에 배당되는 계산이며, 채권 미배당액은 3,985,905,342원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 356,000,000원 | 350,216,000원 | 3,985,905,342원 |
| 1회 유찰 · 80% | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 4,056,108,542원 |
| 2회 유찰 · 64% | 227,840,000원 | 223,850,240원 | 4,112,271,102원 |
신청채권자 영광주류의 청구액 30,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 배당되지 않는 계산입니다. 유찰로 최저가가 내려가도 선순위 근저당 문제가 해결되는 것은 아니며, 오히려 선순위 채권의 미배당액만 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 선단동행정복지센터 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층이며 위생·급배수·난방·전기설비를 갖췄습니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역·비행안전제4구역·배출시설설치 제한지역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 토지면적 1,443㎡, 공시지가 419,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 2024.12.02. 사용승인된 24세대 단지형 연립주택으로 거래 표본은 있으나, 소규모 단지 특성상 개별 면적·층별 가격 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 말소 효력. 부천제일새마을금고 근저당의 말소선과 현재 효력, 일부포기의 대상, 해당 503호가 공동담보에서 완전히 해제됐는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 매수인에게 인수되는 권리란과 특별매각조건을 확인해 선순위 근저당의 인수 여부를 서면으로 확정하세요.
- 공동담보목록 확인. 공동담보목록 제2022-1443호의 담보물과 503호 해지 여부, 실제 피담보채무 잔액을 확인하세요.
- 배당표만 믿지 않기. 예상배당상 인수 0원 계산과 권리목록상 인수 판정이 충돌하므로, 배당 시뮬레이션을 권리 소멸의 근거로 사용하지 마세요.
- 점유 조사. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한. 선순위 말소가 확인된 뒤에도 동일 면적 5층 실거래 349,000,000원과 신건 최저가 356,000,000원을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 제세공과금 여부를 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 선순위 말소를 확정해야 한다”
이 물건은 표면적으로 감정가 356,000,000원이 실거래 평균 371,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 권리분석의 순서는 가격보다 먼저입니다. 말소기준권리보다 앞선 부천제일새마을금고 근저당 3,924,000,000원이 권리목록상 매수인 인수로 남아 있고, 2025.07.04. 말소등기의 원인은 일부포기입니다.
해당 호실에 대한 말소가 완전히 확인되면 신한은행 이하 권리는 매각으로 소멸하고, 그때 비로소 3.56억과 실거래를 비교할 수 있습니다. 반대로 선순위 근저당이 존속한다면 최저가가 몇 차례 내려가더라도 시세 메리트는 성립하지 않습니다. 현재 결론은 가격 보류가 아니라 입찰 보류. 선순위 담보권의 소멸을 원본으로 확정한 뒤에만 다음 단계로 넘어갈 수 있는 사건입니다.
