92,610,000원
의정부지방법원 2025타경73737. 의정부역 북측 인근 자하시티빌딩 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물의 4층 401호이고, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 김수진의 180,000,000원 임차권입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021.04.21이고, 을구 3번 주택임차권등기는 2025.04.10입니다. 강제경매개시결정은 2025.12.02이므로, 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권의 인수 문제가 본건 전체를 지배합니다. 그러나 주택도시보증공사가 이 사건에서 임차보증금을 전액 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 을구 3번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 서류를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 201-9 자하시티빌딩 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로562번길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 14층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 홍지현 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약으로 해소
2021.02.03 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 들어왔고, 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁이 설정됐다가 2021.04.21 말소됐습니다. 2021.10.12 의정부세무서 근저당권 153,823,602원도 2022.01.27 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 의정부시·국의 압류와 주식회사 신주건설 가압류도 각각 해제 또는 말소돼 현재 경매에서 별도의 금전 인수 근거로 남아 있지 않습니다.
남는 핵심은 2025.04.10 등기된 김수진의 주택임차권입니다. 보증금은 180,000,000원, 주민등록·점유는 2021.04.21입니다. 2025.12.02 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 강한 선순위 구조지만, 본건에서는 주택도시보증공사의 확약이 이 인수위험을 제거합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 180,000,000원, 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 | 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.21 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 2025.04.10 | 승계 아님 확약 후 인수 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 189,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 92,610,000원으로 감정가의 49%입니다. 확약을 반영하면 실질취득 역시 92,610,000원입니다.
다만 본건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세를 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다. 2회 유찰이라는 사실 자체도 감정가와 시장가격 사이의 괴리를 재확인해야 할 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 임차인 김수진 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 90,543,020원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | - | 89,456,980원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 주택도시보증공사는 90,543,020원을 배당받고 89,456,980원이 남습니다. 그러나 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권은 포기되므로 김수진 임차권 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 1호선 의정부역 북측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·전철역 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 중 4층 401호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 가로장방, 소로각지이며 토지면적은 260.5㎡, 공시지가는 3,868,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·상대보호구역·과밀억제권역에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가상 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 을구 3번 임차권등기 말소 동의 서류의 적용 범위와 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 김수진 명의 을구 3번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.02.03 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 매수인 의무 승계 여부를 원본 등기와 관련 서류로 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 오피스텔 이용을 함께 확인하고, 실제 건축물대장 용도와 향후 사용·임대 가능 범위를 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%만 보고 응찰하지 말고 의정부역 인근 유사 오피스텔·근린시설의 최근 거래가격과 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 사유. 현재까지 2회 유찰된 만큼 권리 문제 외에 가격·수익성·용도·점유 상태가 응찰을 막은 요인이 없는지 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “180,000,000원 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 김수진이 2021.04.21부터 전입·점유했고, 보증금 180,000,000원의 주택임차권까지 등기돼 있기 때문입니다. 강제경매개시결정은 2025.12.02라 임차권이 훨씬 앞섭니다.
하지만 본건은 결론을 뒤집는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사가 배당을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 을구 3번 임차권등기 말소에 동의한다는 서류입니다. 이 확약을 그대로 적용하면 실질 인수는 0원, 현 회차 실질취득은 92,610,000원입니다.
다만 권리가 정리됐다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 또한 민간임대주택등기와 근린시설·오피스텔 이용 관계도 확인해야 합니다. 권리 핵심은 확약으로 해소, 가격 판단은 시세 확인 후. 이 사건의 결론입니다.
