의정부지방법원 2025타경73752. 포천시 일동면 수입리 859-1의 숙박시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 773,819,640원, 현재 최저매각가는 379,172,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 권리관계의 기준은 2007.08.09. 설정된 국민은행 채권최고액 435,500,000원 근저당권이며, 그 뒤의 국민은행 추가 근저당 130,000,000원, 정강환 근저당 400,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기상 인수권리 자체는 단순하지만 물건의 경제성은 별개입니다. 건물은 공부상 숙박시설이고, 장기간 영업하지 않아 내부가 방치·파손된 상태입니다. 전기·승강기 등 시설의 작동 가능 여부와 수리비용도 별도 확인이 필요한 것으로 평가돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 접근하기에는 물리적 복구비와 저환금성 위험이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73752 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 수입리 859-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물은 공부상 숙박시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 1991.08.16 |
| 소유자 | 석순희 |
| 감정가 / 최저가 | 773,819,640원 / 379,172,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 295,588,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 1,599㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 삼성생명 근저당 490,000,000원과 56,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2007.08.09. 국민은행 근저당 435,500,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 130,000,000원 근저당과 정강환 400,000,000원 근저당, 2025.12.08. 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준환 | 숙박시설 | 2015.05.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박준환의 전입일은 2015.05.12.로 말소기준권리인 2007.08.09. 국민은행 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니며 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원본 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,172,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,108,408원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 435,500,000원 | 373,063,592원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사국민은행 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 정강환 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 965,500,000원 중 예상 배당은 373,063,592원이고, 미배당은 592,436,408원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 상태 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 장기 영업 중단. 건물은 장기간 영업하지 않아 방치되어 내부가 파손된 상태입니다.
- 공부와 현황. 5층은 공부상 숙박시설이지만 현황은 창고 및 물탱크실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 설비 확인. 급배수·위생·전기·냉난방·승강기 등 기본설비가 있으나 전기·승강기 등의 작동 가능 여부와 수리비용 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 목록1·3 지상 일부의 단풍나무 등 수목 및 조경석을 포함해 일괄평가·매각됩니다.
⑤ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 와룡교 북서측 인근으로 지방도변 근린생활시설과 후면의 펜션·캠핑장·농가주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 용이하고 남동측 지방도변에 버스정류장이 있으나 운행대수와 배차간격을 감안하면 대중교통은 불편한 편입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 접도구역. 목록1·3 토지는 접도구역에 일부 저촉되며 감정평가에도 이를 반영했습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 기타 제한. 기호(3)는 자연재해위험개선지구에 해당합니다.
- 공시지가. 175,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 재확인. 2007.08.09. 국민은행 근저당이 말소기준인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 박준환의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 수리비 산정. 내부 파손 범위와 전기·승강기·냉난방·급배수 설비의 작동 여부를 현장에서 확인하세요.
- 현황 용도 점검. 공부상 숙박시설과 실제 이용상태가 다른 5층의 활용 가능성과 필요한 절차를 확인하세요.
- 토지규제 검토. 접도구역·토지거래계약에관한허가구역·자연재해위험개선지구 등 제한이 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물·수목·조경석의 위치와 현황, 유지·철거 필요성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 박준환도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 숙박시설 자체의 상태와 활용성입니다. 감정가 773,819,640원에서 2회 유찰되어 최저가 379,172,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없고 건물은 장기간 영업을 중단한 채 파손돼 있습니다. 접도구역·토지거래허가구역 등 토지 제한도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 없지만, 복구비·운영성·규제·환금성을 정밀하게 계산해야 하는 숙박시설 경매입니다.
