의정부지방법원 2025타경73843. 의정부동 삼익리베리움 102동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 박현정은 2023.04.20. 거래가 219,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 문경태 65,000,000원·김영숙 39,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준은 그중 2023.04.20. 문경태 근저당권이며, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 그보다 앞선 임차인입니다. 최나미의 임대차계약은 2022.11.16., 확정일자는 2022.11.17., 전입·점유개시는 2022.12.26.로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 원래는 대항력 있는 선순위 임차인으로, 현재 최저가 165,200,000원에서 배당 후 56,912,800원이 남으면 그 부족분을 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 541-2 삼익리베리움 102동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 10층 건물 중 3층 301호 |
| 전용면적 | 49.78㎡ |
| 소유자 | 박현정 (2023.04.20. 거래가 219,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
등기부상 현재 말소기준은 2023.04.20. 문경태 근저당권입니다. 최나미의 전입·점유는 2022.12.26.로 이보다 앞서므로 대항력은 있습니다. 임차보증금은 219,000,000원이고 확정일자도 2022.11.17.로 갖춰져 있으며 배당요구도 확인됩니다. 원칙대로라면 배당 부족분은 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최나미 | 제301호 전부 | 219,000,000원 | 2022.12.26 / 2022.11.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 인수 0* |
실제 임차인은 1명입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사가 채권자로 경매를 신청했고, 2026.07.01. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 미변제 잔액이 남아도 임차권등기를 말소하기로 확약했습니다. 따라서 현재 회차의 원칙상 계산 인수액 56,912,800원은 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다.
② 시세 비교 — 75.4%지만 거래 한 건뿐이다
삼익리베리움(101동102동)의 전용 49.78㎡ 거래자료는 2023.04 한 건이며, 거래금액은 219,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 금액도 219,000,000원이지만 표본 수가 1건이고 거래시점도 2023.04라 현재 가격을 강하게 단정할 근거로 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 49.78㎡ | 3 | 219,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 165,200,000원은 이 거래가 219,000,000원의 75.4%입니다. 숫자만 보면 53,800,000원 낮지만, 비교 가능한 거래가 한 건뿐이고 그 거래가 2023.04라는 점 때문에 이를 곧바로 현재 시세 대비 큰 할인이라고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,112,800원 |
| 1. 임차인 최나미 보증금 | 219,000,000원 | 162,087,200원 |
| 2. 근저당 · 문경태 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김영숙 | 39,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 최나미 보증금 중 56,912,800원이 남지만, 2026.07.01. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상우고등학교 북측 인근으로, 주위에 아파트·연립·다세대주택·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 의정부역(1호선·의정부경전철)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 301호이며, 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 장방형 토지이며 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 동측으로 중로1류에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 2,773,000원/㎡이며 토지면적은 888.9㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 그대로 유효한지 법원 기록 원본을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약으로 실질 인수는 0원으로 보지만, 매각 후 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 관리비·전기. 감정 당시 출입문에 관리비 납부 최고장이 부착돼 있었고 우편함에는 전기공급 제한 예정 안내문이 있었다고 기재돼 있습니다. 체납액을 별도 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 거래 표본이 2023.04 한 건뿐입니다. 현재 매매호가와 최근 인근 유사 다세대 거래를 추가 대조하는 것이 필요합니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 단지이고 경매 평균 유찰 횟수가 4.0회입니다. 낙찰가보다 향후 매도 가능 가격과 기간을 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·관리비 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 구조가 바뀌었다”
이 사건의 첫인상은 보증금 219,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 최저가만 놓고 계산하면 56,912,800원이 미배당되고, 더 유찰될수록 원칙상 인수액은 커집니다. 하지만 2026.07.01. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 따라서 현재 실질취득은 165,200,000원입니다.
가격 숫자도 나쁘지는 않습니다. 2023.04 거래가 219,000,000원에 비해 75.4% 수준입니다. 다만 단 1건뿐인 오래된 거래를 현재 시세로 단정할 수 없고, 16세대 소규모 단지·평균 유찰 4.0회라는 환금성 지표도 가볍지 않습니다. 확약 확인은 합격, 가격 평가는 추가 시세조사가 필요. 이 물건은 최저가 숫자보다 확약서의 효력과 현재 시장가격을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
