인천지방법원 2025타경33963. 김포시 운양동 더리버뷰 1층 113호로, 사건상 용도는 대지이며 집합건축물대장상 이용상태는 소매점입니다. 현재는 공실로 조사됐습니다. 소유자 김영석은 2020년 8월 18일 이 부동산을 거래가 530,000,000원에 취득했고, 같은 날 성곡새마을금고가 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김종각 명의 소유권이전청구권가등기, 성곡새마을금고의 임의경매개시결정, 국 명의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 전입신고자 이혁재의 전입일도 2022년 12월 23일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 권리 인수보다는 공실 소매점의 환금성과 적정 낙찰가가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33963 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 113호 |
| 소유자 | 김영석 (2020.08.18. 거래가 530,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 844,000,000원 / 141,851,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성곡새마을금고 / 275,831,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2020년 8월 18일 성곡새마을금고 근저당권입니다. 2025년 4월 9일의 소유권이전청구권가등기와 이후 경매개시결정·압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 다만 가등기는 권리 종류와 원인에 따라 확인할 사항이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 가등기 성격 및 말소 여부를 원본 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이혁재 | 2022.12.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 신고 인원은 1명입니다. 전입일이 말소기준일인 2020년 8월 18일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 공실로 기재돼 있어 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 16.81%라는 숫자만 믿으면 안 된다
감정가는 844,000,000원이지만 현재 최저가는 141,851,000원입니다. 5회 유찰되며 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 99,295,700원, 그다음은 69,506,990원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 141,851,000원 | 184,934,914원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 99,295,700원 | 226,891,623원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 69,506,990원 | 256,144,136원 | 0원 |
유찰이 거듭돼도 늘어나는 미배당액은 성곡새마을금고의 채권 부족분이며, 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 동일 상가의 최근 실거래나 임대수익 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 현황 공실인 소매점이 5회 유찰됐다는 사실은 감정가보다 시장 수요와 임대 가능성을 먼저 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,851,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,785,914원 |
| 1. 근저당 · 성곡새마을금고 | 324,000,000원 | 139,065,086원 |
| 근저당 미배당 | - | 184,934,914원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 최저가 매각을 가정하면 집행비용을 제외한 139,065,086원이 성곡새마을금고에 배당되고 184,934,914원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포골드라인 운양역 북동측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 운양역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며 현황은 공실입니다. 공부와 현황의 용도 차이는 없습니다.
- 도로. 북측 약 25m, 동측 약 20m 내외 도로에 각각 접한 중로각지입니다.
- 토지. 준주거지역·김포한강신도시 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·성장관리권역·택지개발지구·진입표면구역·장애물제한표면구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 역과 아파트 배후수요가 있으나, 현황 공실인 소매점이 5회 유찰된 만큼 실제 임대수요와 적정 임대료 확인이 필수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으므로 출입 가능 여부, 내부 상태, 잔존 물품과 실제 점유자를 확인하세요.
- 가등기 원본 대조. 김종각 명의 후순위 가등기의 성격과 매각으로 인한 말소 기재를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 전입자 확인. 이혁재의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 주민등록 전입 상태와 점유 종료 여부를 확인하세요.
- 상권 조사. 동일 건물 1층 공실률, 유사 소매점 임대료, 권리금, 보증금, 유동인구와 배후수요를 조사하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기 공실에 따른 체납액, 전기·수도 복구 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 국 명의 압류와 당해세 존재 여부는 실제 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 예상 임대수익과 매각 가능가격을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 검증형
권리구조는 비교적 명확합니다. 성곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가등기·경매개시결정· 압류는 소멸합니다. 전입신고자도 후순위여서 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 이 물건은 현황 공실인 소매점이고, 이미 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 이는 단순한 할인 기회일 수도 있지만, 시장이 감정가를 받아들이지 않았다는 결과이기도 합니다. 비교 시세와 임대수익이 확인되지 않은 현재 단계에서는 권리는 통과, 가격은 보수적 검증이 맞습니다. 낙찰가보다 중요한 것은 공실을 해소할 수 있는 임대수요와 향후 되팔 수 있는 환금성입니다.
