인천지방법원 2025타경33974. 부천시 원미구 도당동 성은빌리지 디동 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 대항력 임차인은 존재하지만 확약으로 인수 위험이 해소됐다는 점입니다. 김희주는 2021년 12월 7일 확정일자를 받고 2022년 1월 13일 주민등록·점유를 시작해, 2022년 11월 28일 부천시 압류인 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 243,000,000원으로 원칙적으로는 낙찰가에 따라 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 을구 순위 9번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 기준상 이 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않아 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 따라서 이 물건의 핵심 리스크는 인수 보증금보다 현재 매각가격과 시세의 괴리에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33974 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 35-17 성은빌리지 디동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 부천로366번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 중 4층 402호 |
| 대상 면적 | 35.86㎡ |
| 소유자 | 김병도 · 2022.02.04 소유권이전 · 거래가액 243,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,456,000원 / 265,456,000원 |
| 유찰 이력 | 3회 유찰 · 현재 최저매각가 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,578,689원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2009.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 핵심
김희주의 임대차계약일은 2021년 12월 1일, 확정일자는 2021년 12월 7일, 주민등록·점유개시일은 2022년 1월 13일입니다. 말소기준인 부천시 압류가 2022년 11월 28일이므로 임차인은 대항력 있음으로 판정됩니다. 이후 2024년 6월 11일 임차보증금 243,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김희주 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 243,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 현재 가격
성은빌리지의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 238,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024년 1월 220,000,000원 1건이며 최신 거래도 같은 금액입니다. 현재 최저가 265,456,000원은 최근 12개월 평균의 120.7%입니다. 또한 최근 거래가 과거 거래보다 -11.1% 낮은 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 71.76㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 71.76㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2022.02 | 83.65㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 238,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 265,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,516,384원 |
| 1. 임차인 김희주 보증금 | 243,000,000원 | 243,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,578,689원 | 17,939,616원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차인 보증금 243,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 17,939,616원이 배당돼 234,639,073원이 미배당으로 남습니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 확약 반영을 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 265,456,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 212,364,800원 | 34,408,307원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 169,891,840원 | 76,286,646원 | 0원 |
대항력 임차인만 놓고 계산하면 매각가가 보증금보다 내려갈 때 미배당 보증금이 매수인 인수로 남을 수 있습니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 위 34,408,307원·76,286,646원은 룰상 계산액이며 확약 반영 시 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 제시외 건물·입지·환금성 메모
- 제시외 건물. 하층부 및 상층부 북측에 샷시조 아스팔트슁글지붕 제시외 건물 약 20.25㎡와 약 12.03㎡가 소재합니다.
- 입지. 도당중학교 남측 인근이며 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 북측 및 남측 도로를 이용합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등이 포함되고 도당중 관련 절대보호구역·상대보호구역이 확인됩니다.
- 공시지가. 2,023,000원/㎡.
- 공부와의 차이. 없음.
- 규모. 성은빌리지 19세대 · 사용승인 2009.08.24.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김희주 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 범위와 말소 조건을 매각기일 전 원본으로 확인하세요.
- 대항력 임차인 확인. 임차인의 전입·점유개시일은 2022.01.13으로 말소기준 2022.11.28보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수 위험이 생기는 구조입니다.
- 현재 가격 재검증. 최저가 265,456,000원은 최근 12개월 거래 220,000,000원의 120.7%이고 최근 추세는 -11.1%입니다.
- 면적 불일치. 본건 35.86㎡와 확인된 실거래 71.76㎡·83.65㎡가 일치하지 않으므로 단순 평균만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 제시외 건물. 약 20.25㎡·12.03㎡의 제시외 건물 존재와 평가·소유관계를 감정평가서 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요하다
이 사건은 처음 보면 보증금 243,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 실제로 전입·점유는 말소기준보다 빠르고 주택임차권등기도 설정돼 있습니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다.
따라서 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 현재 최저가 265,456,000원은 최근 12개월 거래 220,000,000원의 120.7%이고 거래 추세도 -11.1%입니다. 더구나 본건 35.86㎡와 비교 거래 면적이 일치하지 않아 시세 검증의 불확실성도 있습니다. 확약으로 인수 위험은 해소됐지만, 현재 가격에서 싸다고 볼 근거는 부족한 다세대 경매입니다.
