최저가는 130,073,000원이지만, 조건부 인수까지 더하면 실질취득은 373,073,000원

인천지방법원 2025타경33974. 부천시 원미구 도당동 성은빌리지 디동 4층 402호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 사건의 표면만 보면 감정가 265,456,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 130,073,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아니라 조건부 임차보증금 인수를 포함한 실질취득액입니다.

말소기준은 2009년 11월 11일 국민은행 근저당권입니다. 김희주의 전입일은 2022년 1월 13일로 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 그럼에도 매각물건명세서는 을구 9번 주택임차권등기를 매수인이 인수할 수 있는 권리로 명시하면서, 임차권자가 보증금 전액을 변제받지 못할 경우라는 조건을 붙였습니다. 대항력 판정과 별도로 이 명세서 문구를 직접 반영해야 하는 특이한 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 조건부 인수가 핵심

말소기준권리 이후의 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김희주의 주택임차권등기는 명세서에서 별도로 인수 가능성이 명시돼 있습니다. 현재 최저가 가정에서는 집행비용과 국민은행 근저당 배당만으로 매각대금이 모두 소진되므로, 임차보증금 배당 재원이 남지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임대차계약일과 확정일자는 2021년 12월이지만, 전입과 점유 개시는 2022년 1월 13일입니다. 2009년 11월 11일 말소기준보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다. 배당요구는 완료했으나 최저가 기준 배당표에서는 앞선 집행비용과 근저당권 배당으로 매각대금이 전부 소진돼 김희주의 예상배당은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 373,073,000원을 비교해야 한다

성은빌리지의 확인된 거래는 3건입니다. 다만 분석 대상 면적 35.86㎡와 거래 면적 71.76㎡·83.65㎡가 일치하지 않아 동일 면적의 직접 비교 자료는 아닙니다. 따라서 거래가는 단지 가격 수준을 확인하는 참고 지표로 사용해야 합니다.

표면 최저가 130,073,000원은 최근 12개월 거래가 220,000,000원의 59.1%입니다. 그러나 조건부 인수액을 더한 실질취득 373,073,000원은 최근 거래가보다 153,073,000원 높고, 최근 시세의 169.6%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 238,333,333원과 비교해도 156.5%입니다.

최근 12개월 가격은 이전 거래 수준보다 11.1% 하락했습니다. 과거 252,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보면 시세를 과대평가할 수 있으므로, 최신 거래 220,000,000원과 하락 추세를 우선해야 합니다. 이 기준에서는 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,073,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 국민은행 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 전체 채권 미배당액은 1,281,136,711원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 김희주 임차보증금은 배당 재원이 없어, 매각물건명세서의 조건부 인수 문구를 기준으로 별도 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호입니다. 사용승인일은 2009.08.24입니다.
• 입지. 도당중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측과 남측 도로를 이용합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·학교 절대보호구역 및 상대보호구역과 관련됩니다. 공시지가는 2,023,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 하층부와 상층부 북측에 약 20.25㎡ 및 약 12.03㎡의 제시외 건물이 있습니다.
• 환금성. 성은빌리지는 19세대이며 확인 거래는 3건입니다. 분석 대상과 거래 면적이 일치하지 않고 최근 가격 추세도 -11.1%여서, 가격 검증과 재매각 계획을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원문 확인. 을구 9번 주택임차권등기의 인수 조건과 문구가 현재도 동일한지 직접 대조해야 합니다.
• 보증금 변제 현황 확인. 김희주가 배당·변제·보증기관 지급 등을 통해 이미 회수한 금액이 있는지 확인하고, 실제 미변제액을 다시 계산해야 합니다.
• 실질취득액으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 미변제 보증금의 합계로 최근 거래 220,000,000원과 비교해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 약 20.25㎡와 약 12.03㎡ 부분의 사용 현황, 평가 포함 여부, 원상복구 가능성을 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
• 거래면적 차이 반영. 확인된 실거래는 71.76㎡·83.65㎡로 분석 대상 35.86㎡와 다르므로, 동일 또는 유사 면적의 추가 거래를 확보하기 전에는 단지 평균을 그대로 적용하지 않아야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 당해세, 공용부분 관리비, 추가 집행비용 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”

이 물건의 최저가는 130,073,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로는 경제성을 평가할 수 없습니다. 김희주의 보증금 243,000,000원이 배당되지 않고 명세서의 인수 조건이 적용되면 매수인의 실질취득은 373,073,000원입니다.

이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 220,000,000원보다 153,073,000원 높습니다. 최근 시장도 -11.1% 하락했고, 확인된 거래는 분석 대상보다 큰 면적에 한정돼 있습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실이나 감정가 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

결론은 권리 고위험·가격 고평가입니다. 입찰 여부를 검토하려면 먼저 임차보증금의 실제 변제액과 매수인 승계 잔액을 확정해야 합니다. 그 확인 없이 현재 최저가에 응찰하는 것은 130,073,000원짜리 물건을 사는 것이 아니라, 최대 373,073,000원의 취득비용을 부담할 수 있는 선택입니다.