인천지방법원 2025타경34018. 김포시 통진읍 서암리의 철근콘크리트구조 5층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며 사용승인일은 2012년 6월 26일입니다. 감정가 202,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,980,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
현재 소유자는 이기순이며 2016년 5월 11일 거래가액 147,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 하나카드 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34018 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 서암리 755-11 에이동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 조강로56번길 51-17 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 70.45㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 구조 / 승인일 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 2012.06.26 사용승인 |
| 소유자 | 이기순 (2016.05.11. 거래가 147,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 88,957,215원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 말소기준권리는 2016년 5월 11일 중소기업은행 근저당권이며, 이후 하나카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 서울보증보험 가압류는 2025년 6월 12일 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 9,898만원은 비교 거래의 79.2%
확인된 비교 거래는 같은 소재지의 2022년 4월 거래 1건입니다. 전용면적 68.12㎡, 4층이 125,000,000원에 거래됐습니다. 본건 대상면적은 70.45㎡이며 현재 최저가는 98,980,000원으로, 비교 거래가의 79.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.04 | 68.12㎡ | 4층 | 125,000,000원 | 79.2% |
숫자만 보면 최저가가 비교 거래보다 26,020,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2022년 4월이므로, 이 금액만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 실제 가격 메리트는 현장 상태와 현재 매물 가격을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 | - |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 96,798,360원 | 23,201,640원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 18,433,991원 | 0원 | 18,433,991원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 10,933,346원 | 0원 | 10,933,346원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 149,367,337원 중 96,798,360원이 배당되고, 총 미배당액은 52,568,977원입니다. 신청채권자의 청구액 88,957,215원은 현재 회차 배당액 범위에서 충족되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 98,980,000원 | 96,798,360원 | 52,568,977원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 67,638,852원 | 81,728,485원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,500,200원 | 47,227,196원 | 102,140,141원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금을 인수하는 구조가 아니므로, 유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘지만 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되지는 않습니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액이 충족되지만 3회 유찰 시 시나리오부터는 신청채권자도 전액 배당받지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통진읍경로당 남동측에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 일단지 북동측으로 소로, 남서측으로 세로의 포장도로가 각각 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 대체로 등고평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역에 해당하며, 서암리 755-21은 중로3류에 접합합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고 확인된 거래가 1건이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2012년 가등기와 가처분의 설정 원인, 2014~2015년 말소 내용 및 현재 폐쇄 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 가격 재검증. 125,000,000원 비교 거래는 2022년 4월 1건입니다. 현재 매물, 인근 다세대 거래, 내부 상태를 반영해 응찰 상한을 별도로 산정하세요.
- 건물 상태. 2012년 사용승인 건물로 외벽 드라이비트 마감, 누수·결로·외벽 균열과 공용부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 수도·전기·가스 미납 여부를 확인하세요.
- 토지 규제. 토지거래계약 허가구역 포함 표시와 각 필지별 규제 내용을 관계기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인은 크지만, 검증 없는 ‘안전 물건’은 아니다
현재 최저가는 감정가의 49%인 98,980,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 2022년 거래가 125,000,000원과 비교하면 79.2% 수준이라 표면적인 가격 차이는 존재합니다.
그러나 이 사건의 결론을 할인율 하나로 정하면 안 됩니다. 비교 거래가 1건뿐이라 현재 시세의 신뢰도가 낮고, 등기에는 과거 가등기·가처분의 설정과 말소 이력이 존재합니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 장점과 가등기 원본·실점유·현장 시세를 재확인해야 하는 조건을 함께 봐야 합니다. 권리는 대체로 정리되는 구조지만, 확인 절차를 생략할 정도로 단순한 물건은 아닙니다.