인천지방법원 2025타경34023. 부천 원미구 중동 ‘센트럴프라움’ 4층 416호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 윤찬웅은 2022년 1월 26일 매매를 원인으로 2022년 2월 25일 소유권을 취득했고 거래가액은 153,000,000원입니다. 그런데 이 물건은 통상적인 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 2024년 2월 20일 등기된 김현태의 주택임차권 173,000,000원이 2025년 7월 24일 강제경매개시결정보다 앞서 존재해, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저매각가는 37,456,000원입니다. 겉으로 보면 감정가 156,000,000원에서 크게 내려온 가격이지만, 예상배당에서 김현태에게 돌아가는 금액은 36,381,792원이고, 남는 보증금 136,618,208원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 5회 유찰 시 인수액은 147,652,746원, 6회 유찰 시에는 155,376,922원으로 오히려 늘어납니다. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금 미배당분이 커져 총 부담이 보증금 수준에서 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1146-2 센트럴프라움 4층 416호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 중동로254번길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 20층 건물 내 4층 416호 |
| 소유자 | 윤찬웅 (2022.02.25 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 37,456,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 김현태 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 가격을 지배한다
핵심은 2024년 2월 20일 등기된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 김현태는 임대차계약일 2022년 1월 26일, 점유개시 2022년 2월 14일, 주민등록 2022년 2월 18일, 확정일자 2022년 1월 26일이며 보증금은 173,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025년 7월 24일이므로 김현태의 임차권은 그보다 선행합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 둘 다 선순위 가능성 점검
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현태 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.02.18 확정 2022.01.26 | 173,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
| 이용호 | 전입 2022.08.01 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김현태는 보증금·전입·확정일자·임차권등기와 배당요구가 모두 확인되는 선순위 임차권자입니다. 반면 이용호는 2022년 8월 1일 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이용호를 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 김현태의 173,000,000원 인수 위험과 별개로 이용호의 보증금 규모와 권리관계를 추가 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰에도 ‘싸진 것’이 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 대신 확정적으로 볼 수 있는 가격 기준은 감정가 156,000,000원, 소유자의 2022년 거래가액 153,000,000원, 그리고 김현태의 보증금 173,000,000원입니다. 현 최저가는 37,456,000원이지만 대항력 인수 구조 때문에 실질부담은 약 173,000,000원 수준입니다. 이는 감정가 156,000,000원보다도 높은 수준이므로, 4회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 김현태 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 37,456,000원 | 36,381,792원 | 136,618,208원 |
| 5회 유찰 시 | 26,219,200원 | 25,347,254원 | 147,652,746원 |
| 6회 유찰 시 | 18,353,440원 | 17,623,078원 | 155,376,922원 |
회차가 진행될수록 매각대금은 37,456,000원 → 26,219,200원 → 18,353,440원으로 줄지만, 매수인 인수액은 136,618,208원 → 147,652,746원 → 155,376,922원으로 커집니다. 유찰이 곧 총 취득부담의 하락으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,074,208원 |
| 1. 임차인 김현태 보증금 | 173,000,000원 | 36,381,792원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김현태 | 173,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 김현태 임차보증금 부족분 136,618,208원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 업무시설이며, 전유부 용도도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 경기도 부천시 원미구 중동 소재 신중동역 남서측 인근으로, 주위는 업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물이며 사용승인일은 2018.01.16입니다. 위생설비·급배수설비·승강기시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 6,968,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 용도 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 37,456,000원이라는 숫자보다 김현태 보증금 173,000,000원과 현재 인수액 136,618,208원을 우선해 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재검토. 5회 유찰 시 인수 147,652,746원, 6회 유찰 시 155,376,922원으로 증가합니다. 유찰이 총 부담을 의미 있게 낮추지 않습니다.
- 이용호 확인. 전입 2022.08.01이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 인수액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 김현태 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 명세서 문구 재확인. 을구 1번 주택임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구를 입찰 직전 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “1.73억 보증금”을 봐야 한다
이 물건의 표면 가격은 37,456,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 정반대입니다. 김현태의 대항력 있는 임차보증금 173,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 함께 늘어 실질취득 부담은 약 173,000,000원 수준에서 고정됩니다. 감정가 156,000,000원보다도 높은 수준이고, 4회 유찰이라는 사실도 가격 메리트로 보기 어렵습니다.
게다가 이용호의 2022년 8월 1일 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 확약 밖의 추가 임차 위험이 아니라, 별개의 미확정 임차 위험 자체가 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라, 김현태의 인수 구조와 이용호의 미상 임대차를 얼마나 정확히 확정하느냐입니다. 최저가만 보면 싸 보이지만, 권리까지 합치면 싸다고 말할 수 없는 물건입니다.
