인천지방법원 2025타경34023. 부천시 원미구 중동 센트럴프라움 4층 416호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 윤찬웅은 2022년 1월 26일 매매를 원인으로 거래가액 153,000,000원에 취득했고, 2025년 7월 24일 김현태가 청구금액 173,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
등기상 최초 말소기준은 2025년 7월 24일 강제경매개시결정입니다. 하지만 김현태의 주택임차권은 그보다 앞선 2024년 2월 20일 등기됐고, 임대차계약일·확정일자는 2022년 1월 26일, 점유개시일은 2022년 2월 14일, 주민등록일은 2022년 2월 18일입니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1146-2 센트럴프라움 4층 416호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 윤찬웅 (2022.01.26. 매매, 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김현태 / 173,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인일 | 2018.01.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매각으로 끝나지 않는다
2025년 7월 24일 강제경매개시결정과 그 이후 국민건강보험공단·부천시의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김현태의 주택임차권등기는 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현태 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 | 2022.02.18 2022.01.26 | 173,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.02.20 | 인수 98,335,920원 |
| 이용호 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2022.08.01 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람이 아니라 실제 임차인 2명으로 파악됩니다. 김현태의 보증금만 현재 배당표에 반영돼 있으며, 이용호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금·점유관계·임대차계약의 구체적 내용이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 가능·미상으로 보고 별도의 인수 위험을 확인해야 합니다.
③ 가격의 실체 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 약 1.74억
현재 회차의 최저가는 감정가의 49%인 76,440,000원입니다. 그러나 매각대금에서 집행비용 1,775,920원을 먼저 제외한 뒤 김현태에게 배당되는 금액은 74,664,080원에 그칩니다. 보증금 부족분 98,335,920원이 매수인에게 승계되므로 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 76,440,000원 | 98,335,920원 | 174,775,920원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 53,508,000원 | 120,855,144원 | 174,363,144원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 37,455,600원 | 136,618,601원 | 174,074,201원 |
최저가가 76,440,000원에서 37,455,600원까지 내려가도, 인수액이 98,335,920원에서 136,618,601원으로 증가합니다. 결과적으로 총부담은 174,775,920원 → 174,074,201원 수준으로 유지됩니다. 이는 보증금 173,000,000원에 각 회차의 집행비용이 더해지는 구조이기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 1. 임차인 김현태 보증금 | 173,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 경매신청채권 · 김현태 | 173,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 김현태 보증금 미배당 인수 | - | 98,335,920원 |
현재 회차 매각대금은 집행비용과 김현태 임차보증금 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장상 업무시설이며, 전유부 용도와 실제 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 입지. 신중동역 남서측 인근으로, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 ㎡당 6,968,000원입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로 사용승인일은 2018.01.16이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 업무시설·근린생활시설 중심 입지의 오피스텔로, 주거용 아파트와 동일한 수요와 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 최저가 76,440,000원에 인수액 98,335,920원을 더한 174,775,920원을 기본 총부담으로 보세요.
- 김현태 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 173,000,000원 지급자료, 주민등록, 확정일자, 점유개시와 소유자 윤찬웅과의 관계를 대조해야 합니다.
- 이용호 별도 조사. 전입일 2022.08.01 외에 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 재확인해야 합니다.
- 오피스텔 점유·명도. 김현태의 임차권등기와 이용호의 현재 점유 여부를 구분해 실제 인도 대상과 명도 절차를 확인하세요.
- 체납액 확인. 국민건강보험공단과 부천시 압류가 존재하므로 당해세·교부청구, 체납관리비와 공용부분 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 실질취득액이 감정가의 112.0%이므로, 최저가가 더 내려가는지만 볼 것이 아니라 보증금 인수와 집행비용을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “112% 실질취득”
겉으로는 감정가 156,000,000원짜리 오피스텔이 두 차례 유찰돼 76,440,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 선순위 임차권자 김현태의 보증금 173,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 98,335,920원을 매수인이 인수하므로, 실질취득액은 174,775,920원입니다.
추가 유찰로 최저가가 53,508,000원이나 37,455,600원까지 내려가더라도 인수액이 함께 증가해, 총부담은 각각 174,363,144원, 174,074,201원으로 크게 달라지지 않습니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이용호의 점유관계도 남아 있습니다. 최저가는 낮지만 총취득은 감정가 이상이고, 확정된 인수액과 미상 임차인 위험이 겹친 사건입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차권의 실체와 전체 인수 범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.