인천지방법원 2025타경34033. 부천역 북서측 인근 심곡동피노키오상가 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(일반음식점)이고, 등기부는 집합건물로 작성돼 있습니다. 현 소유자는 주식회사엠퍼시이며, 2024.06.12. 임의경매 매각을 원인으로 2024.08.12. 소유권을 취득했습니다.
현재 경매의 말소기준은 2025.05.08. 라윤정의 70,000,000원 가압류입니다. 그 뒤 2025.06.20. 롯데카드주식회사 가압류, 2025.07.24. 그 가압류의 본압류 이행을 원인으로 한 강제경매개시결정, 2025.08.14. 성옥수 가압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34033 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 385 심곡동피노키오상가 2층 202호 |
| 등기부 표시 | 집합건물 · 경기도 부천시 원미구 심곡동 385, 385-19, 385-20, 385-21 심곡동피노키오상가 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 주식회사엠퍼시 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 73,471,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 703,443,949원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2025.05.08. 가압류
과거 강동농업협동조합 근저당과 2023년 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류는 2024년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 부천시 압류도 2024.07.02. 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이번 경매에서는 2025.05.08. 라윤정 가압류가 말소기준이 되고, 그 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 4회 유찰, 그러나 실거래 시세 비교는 불가
감정가는 306,000,000원, 현재 최저매각가는 73,471,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 동일 물건의 최근 12개월 평균·최신 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 73,471,000원이 실제 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가정액 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 73,471,000원 | 735,872,500원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 51,429,700원 | 757,517,057원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 36,000,790원 | 772,668,246원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만, 배당재원이 줄면서 미배당 채권액은 오히려 커집니다. 다만 제공된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건에서 미배당 규모와 매수인 인수액은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,471,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,722,478원 |
| 갑구 9번 가압류 · 라윤정 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 롯데카드주식회사 | 701,253,732원 | 1,748,522원 |
| 갑구 11번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 성옥수 | 36,367,290원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 807,621,022원 중 예상배당 71,748,522원, 미배당 735,872,500원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 부천시 심곡동 소재 부천역 북서측 인근, 부천역 주변의 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량접근은 자유롭고, 인근 부일로변 버스정류장과 남동측 서울1호선 부천역을 이용할 수 있습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설(일반음식점)이며, 영업은 하고 있지 않은 것으로 파악됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·기계식 주차설비가 있으며, 주차는 260대입니다.
- 토지. 4필 일단의 사다리형 평지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 확인되고, 토지 공시지가는 4,503,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 73,471,000원의 할인 여부를 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 공실·영업 상태. 영업은 하고 있지 않은 것으로 파악됐으므로 실제 공실 여부와 내부 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 24.01%까지 하락한 배경이 가격, 점유, 관리상태, 상권 등 어디에 있는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 미배당액 735,872,500원이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 ‘왜 4번 유찰됐는지’가 핵심
이번 물건은 권리 구조만 보면 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 형태입니다. 반면 가격은 감정가 306,000,000원에서 73,471,000원까지 내려와 이미 4회 유찰된 상태입니다. 실거래 시세가 없고 임대관계도 미상이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하기보다 실제 상권·점유·임대 가능성과 최근 매매사례를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
