의정부지방법원 2025타경63722. 경기도 고양시 덕양구 원흥동 클래시아더퍼스트 5층 511호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 소유자 함혜용은 2023.04.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 136,408,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 100,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.21 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 농협은행주식회사 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 다만 이 물건에서 권리분석의 핵심은 등기부보다 현장 점유관계입니다. 지에이(GA)코리아(이봉수)가 확인되며, 감정서에 첨부된 집합건축물대장 건축물현황도에 따르면 임차인이 510~512호를 통합하여 점유하고 있으나 각 호는 구분 가능한 것으로 보입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63722 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 632-1 클래시아더퍼스트 5층 511호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 권율대로 656 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 일반철골구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층건 내 5층 511호 |
| 소유자 | 함혜용 · 단독소유 · 거래가액 136,408,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 30,493,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 88,092,919원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
말소기준은 2023.04.28 설정된 농협은행주식회사 근저당권 100,800,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하고, 2025.07.21 임의경매개시결정도 후순위여서 소멸합니다. 앞선 하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지에이(GA)코리아(이봉수) | 510~512호 통합 점유 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 직접 확인된 점유자입니다. 전입신고일과 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아, 배당순위와 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 점과 별개로, 임차관계의 기초 사실을 입찰 전 재확인해야 하는 사건입니다.
③ 가격 — 4회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 127,000,000원, 현재 최저매각가는 30,493,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 21,345,100원, 6회 유찰 시 14,941,569원으로 내려갑니다.
다만 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 실거래 시세 자료가 없으므로, 30,493,000원이 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 업무시설(사무소)인 근린시설이고 4회 유찰됐다는 사실 자체가 가격·환금성·점유 조건을 함께 점검해야 한다는 신호입니다. 낮아진 최저가만을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 948,874원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 100,800,000원 | 29,544,126원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 30,493,000원 가정 시 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 100,800,000원 중 29,544,126원이 배당되고, 미배당액은 71,255,874원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 고양시 덕양구 원흥동, 지하철 3호선 원흥역 남측 인근입니다. 주변은 아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 지하철 3호선 원흥역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용되고 있습니다.
- 도로. 서측·남측·동측으로 각각 약 45m·30m·18m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼송택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 건물. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉방설비, 옥내소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조·이용상태를 직접 확인하지 못했고 임대내역도 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 지에이(GA)코리아(이봉수)의 보증금, 점유개시 시점, 배당요구 여부와 임대차 조건을 매각기일 전 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 현재는 대항력 가능·미상입니다. 인수 0원이라는 시뮬레이션만으로 임차 리스크가 완전히 제거됐다고 보지 마세요.
- 통합점유 확인. 510~512호를 통합 점유하고 있으므로 511호와 인접 호실 사이의 실제 출입·구획·점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저평가를 판단하지 말고 원흥역 인근 유사 사무소·근린시설의 매매·임대가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 임차·점유·용도·환금성 문제인지 분리해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 임차관계 확인이 먼저
이 사건은 감정가 127,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 30,493,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준인 농협은행주식회사 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다.
그러나 실제 점유자인 지에이(GA)코리아(이봉수)의 보증금과 전입신고일이 확인되지 않고, 510~512호를 통합하여 점유하는 상황입니다. 따라서 현 단계의 핵심은 “감정가의 24%”가 아니라 “이 임차인의 권리가 어디까지 미치는가”입니다. 실거래 시세도 없어 현재 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 등기는 비교적 단순하지만, 점유·임차관계가 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어려운 물건입니다.
