의정부지방법원 2025타경63981. 파주출판도시 내 문발동 531-4의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 671.1㎡, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상4층이며, 지하1층은 공부상 주차장·펌프실이나 현황은 창고 등, 1~4층은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.02.27. 고양동부새마을금고 근저당권 2,760,000,000원입니다. 그 이후의 고양동부새마을금고 추가 근저당, 기술보증기금 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건의 진짜 난도는 등기권리보다 말소기준보다 앞선 임차·점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63981 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 531-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 지하1층 현황 창고 등 · 1~4층 근린생활시설 등 |
| 토지 | 대 671.1㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 일반상업지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하1층 / 지상4층 |
| 소유자 | 주식회사레인보우코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 3,805,315,100원 / 1,864,605,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 고양동부새마을금고 / 2,479,720,706원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차관계가 어렵다
말소기준 근저당 이후의 등기권리는 대부분 소멸 구조입니다. 다만 2025.09.23. 재산보전처분은 등기상 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용으로 기록되어 있고, 매각에 따른 소멸 여부가 다른 후순위 권리처럼 명시되어 있지 않으므로 입찰 전 별도 확인이 필요한 등기사항입니다.
② 임차인 — 알려진 인수 470,000,000원, 미상액은 별도
조사된 임차·점유관계는 14건입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 이 가운데 말소기준일 2023.02.27.보다 앞선 전입으로 대항력이 있다고 판정된 건은 6건이고, 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하는 점유자가 1건 있습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)레인보우코리아(허은숙) | 지하1층 ~ 4층 | 2013.08.02 | 400,000,000원 / 30,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 박희남 | 1층101호 | 2016.01.11 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| (주)위드코리아(허은숙) | 2층 201호 | 2019.07.11 | 보증금 미상 / 650,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신윤희 | 1층 103호 | 2020.09.14 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 박태신 | 4층 403호 | 2021.08.12 | 10,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 이태원 | 203호(2층3호) | 2022.10.31 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 이경석 | 402호 | 2023.11.24 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)에스엠도어텍(김혜영) | 202호 | 2024.01.03 | 10,000,000원 / 750,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)클리닉덤(허은숙) | 4층 401호 | 2024.10.25 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 티에스메탈(주)(백기현) | 202-2호 | 2024.11.08 | 3,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)루이건축디자인(조창현) | 202-2호 | 2024.12.02 | 3,000,000원 / 250,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)피나클서플라이(손동하) | 201호 | 2025.04.17 | 20,000,000원 / 650,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현영재 | 지하1층 ~ 4층(zoe b/d) | 2025.07.03 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허은 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 49%’는 아니다
이 물건은 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 49%인 1,864,605,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 할인율만으로 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 특히 이 사건은 매수인 인수로 계산된 보증금이 있고, 선순위 점유자의 미상 보증금까지 존재하므로 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 실질취득액입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,864,605,000원 | 470,000,000원 | 2,334,605,000원+ |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,305,223,500원 | 470,000,000원 | 1,775,223,500원+ |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 913,656,450원 | 470,000,000원 | 1,383,656,450원+ |
위 실질취득액은 각 회차 매각가에 배당 산정상 알려진 매수인 인수 470,000,000원을 더한 최소치입니다. 보증금 미상 선순위 점유관계는 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,864,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,046,050원 |
| 인수 · (주)레인보우코리아(허은숙) | 400,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 박희남 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 이태원 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 신윤희 | 20,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 박태신 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 11 · 고양동부새마을금고 근저당 | 2,760,000,000원 | 1,843,558,950원 |
| 을구 13 · 고양동부새마을금고 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11 · 기술보증기금 가압류 | 980,165,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 3,920,165,600원 중 예상배당 1,843,558,950원, 미배당 2,076,606,650원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수로 계산된 알려진 보증금은 470,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주출판도시 내에 있으며 주변은 공장과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도. 지하1층은 공부상 주차장·펌프실이나 현황 창고 등, 1~4층은 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역, 국가산업단지, 지원시설구역에 포함되고 중로2류·중로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다.
- 평가 범위. 토지상의 포장·수목 등은 토지에 포함하여 평가되었고, 건물 차양과 테라스 등은 이동·철거가 용이하여 평가에서 제외되었습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없다고 평가되었으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 대조. 말소기준 이전 전입자 6건과 전입일 미상 점유자 1건의 계약서, 사업자등록·주민등록, 점유현황, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. (주)위드코리아의 보증금과 허은의 전입일·보증금이 확인되기 전에는 470,000,000원을 인수액의 상한으로 보면 안 됩니다.
- 명세서 문구 재확인. “인수권리 해당사항없음”이라는 명세서 기재와 배당 산정상 470,000,000원 인수 판단이 충돌하므로 법적 효력과 실제 계약관계를 원문으로 재검토해야 합니다.
- 보전처분 확인. 2025.09.23. 재산보전처분의 경매절차상 처리 및 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 일괄매각이며, 포장·수목은 토지 평가에 포함되고 차양·테라스 등은 평가에서 제외된 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 숫자를 시세 대비 49%로 해석하지 말고, 최소 실질취득 2,334,605,000원에 미상 인수 가능액을 더한 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 3,805,315,100원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,864,605,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석상 핵심은 가격표가 아닙니다. 말소기준 이전 대항력 임차인이 여러 명이고 배당 산정에 반영된 알려진 인수액만 470,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득은 2,334,605,000원이며, (주)위드코리아의 미상 보증금과 허은의 미상 임대차관계가 추가될 가능성도 남습니다.
등기상 후순위 권리는 비교적 정리가 되지만 임차관계와 보전처분 확인 난도가 높고, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 이 물건은 “낮아진 최저가”보다 “실제 얼마를 인수하는가”를 확정한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 사건입니다.
