인천지방법원 2025타경34051. 부천시 오정구 고강동 세린하우스 5층 504호, 전용 36.09㎡가 비교대상으로 잡힌 다세대주택입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 사실은 과거 우리은행 근저당이 2016.10.24 이미 말소됐다는 점입니다. 그 뒤 이은혁이 2022.01.24 전입·점유를 개시했고, 2024.02.20 보증금 163,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2025.07.28 강제경매개시결정보다 앞서므로 임차인은 대항력 있는 구조입니다.
원칙만 보면 이런 물건은 낙찰가가 임차보증금보다 내려가는 구간에서 미배당 보증금이 매수인에게 붙을 수 있어, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라는 별도 조건이 있습니다. 따라서 이은혁 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 봅니다. 이 확약의 효력은 이은혁 임차권에 한정되며, 확약 밖의 별도 임차인이 있다면 그 위험까지 함께 없어지는 것은 아닙니다. 이 사건 자료에서 확인되는 실제 임차인은 이은혁 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 361 세린하우스 5층 504호 · 경기도 부천시 오정구 고강로132번가길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 비교면적 36.09㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 이명희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (3회 유찰, 현재 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
과거 우리은행 근저당은 2016.10.24 말소돼 현재 인수 문제를 만들지 않습니다. 이후 이은혁의 전입·점유가 2022.01.24 이루어졌고, 2024.02.20에는 주택임차권등기까지 마쳐 2025.07.28 강제경매개시결정보다 선순위입니다. 그래서 등기 원칙만 보면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은혁 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.24 | 2021.12.06 | 163,500,000원 | 2024.02.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
* 확약을 반영하지 않은 시나리오 계산에서는 4회 유찰 시 14,428,000원, 5회 유찰 시 44,402,400원의 임차보증금 인수액이 계산됩니다. 말소동의 확약을 반영하면 이은혁 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’이 더 중요하다
세린하우스는 16세대, 2016.05.02 준공입니다. 확인된 실거래는 3건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 전체 실거래 평균은 184,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 188,000,000원을 우선해서 보는 편이 맞습니다. 최근 거래 흐름은 -0.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 35.05㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2025.07 | 35.52㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2023.04 | 35.52㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 184,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 184,333,333원 |
현재 최저가는 190,000,000원이고 확약 반영 후 실질 인수는 0원이므로, 현재 회차의 실질취득도 190,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 184,000,000원의 103.3%이고, 최신 거래 188,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없고, 현재 회차는 최근 시세 이상으로 보는 것이 일관된 판단입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 이은혁 보증금 | 163,500,000원 | 163,500,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 163,500,000원 | 23,040,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 190,000,000원 가정에서는 임차보증금 163,500,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 23,040,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 140,460,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약의 효과가 커지는 구간
| 시나리오 | 매각가 | 계산상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 190,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 152,000,000원 | 14,428,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 121,600,000원 | 44,402,400원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구간에서는 원칙상 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득이 크게 낮아지지 않는 구조입니다. 실제 계산도 4회·5회 유찰 시 각각 14,428,000원과 44,402,400원의 인수액을 잡고 있습니다. 그러나 이 사건은 이은혁 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 그 금액을 실질 0원으로 처리합니다. 확약 효력은 이은혁 임차권에만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수주중학교 남동측 인근. 주변은 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 504호. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보기 설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류·소로3류 접합, 과밀억제권역, 나지구, 항공표면, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,864,000원/㎡입니다.
- 환금성. 세린하우스는 16세대이고 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월은 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 기록돼 있어 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 적용 대상이 이은혁 임차권인지, 말소 조건과 절차가 무엇인지 원문을 대조해야 합니다.
- 현재가는 최근 시세 이상. 실질취득 190,000,000원은 최근 12개월 평균 184,000,000원의 103.3%이고, 최신 거래 188,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -0.5%이므로 과거 전체 평균 184,333,333원만 근거로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 횟수와 환금성. 이번 사건은 3회 유찰, 세린하우스 경매 평균도 3.0회이며 매각률은 0.0%로 기록돼 있습니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 등기·명세서 원본 대조. 민간임대주택등기와 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 말소동의 확약서의 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 더 무겁다
이 사건은 겉만 보면 선순위 대항력 임차인 보증금 163,500,000원이 있어 인수 부담이 커 보입니다. 하지만 이은혁 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 현재 매각가 190,000,000원 가정에서도 임차보증금은 전액 우선배당됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 실질취득 190,000,000원은 최근 12개월 평균 184,000,000원의 103.3%이고, 최신 거래 188,000,000원보다 높습니다. 최근 추세는 -0.5%, 이번 사건은 3회 유찰, 세린하우스 경매 평균도 3.0회이며 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “확약으로 인수 위험은 크게 낮아졌지만, 현재 가격과 환금성까지 좋아진 것은 아니다”입니다.
