인천지방법원 2025타경34051. 부천시 오정구 고강동 세린하우스 5층 504호, 전용면적 36.09㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 190,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 93,100,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 주택임차권등기의 조건부 인수입니다.
말소기준권리는 2016.05.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 이은혁의 전입·점유일은 2022.01.24.로 말소기준권리보다 늦어, 전입 순서만 보면 매수인에게 대항하는 선순위 임차인은 아닙니다. 하지만 2024.02.20. 등기된 임차보증금 163,500,000원의 주택임차권에 대해 매각물건명세서가 “임차권자가 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우” 인수되는 권리라고 명시했습니다. 따라서 대항력 유무와 별개로, 이 명시된 매각조건을 보수적으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 361 세린하우스 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.09㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 총 16세대 · 2016.05.02. |
| 소유자 | 이명희 (2016.10.24. 소유권이전, 2016.04.11. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.23. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 · 공동담보목록 제2016-193호 |
| 민간임대주택등기 | 2021.10.28. 등기 · 2021.05.31. 민간임대주택 등록 |
| 매각기일 | 2026.07.15. |
① 권리 흐름 — 대항력 없음과 조건부 인수를 구분해야 한다
우리은행 근저당권은 2016.05.23. 설정됐고 이후 소유권이 이명희에게 이전됐습니다. 이은혁은 2021.12.06. 확정일자를 받고 2022.01.24. 전입·점유했으므로, 전입 순위는 말소기준권리보다 늦습니다. 등기부상 주택임차권은 2024.02.20. 접수됐고, 보증금은 163,500,000원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은혁 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 163,500,000원 | 2022.01.24. 2021.12.06. | 대항력 없음 전입이 말소기준 이후 | 미상 배당요구 2024.02.20. | 조건부 인수 보증금 전액 미변제 시 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세린하우스는 총 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 3건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 평균은 184,000,000원, 최신 거래는 2025.08.의 188,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래보다 0.5% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 35.05㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2025.07 | 35.52㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2023.04 | 35.52㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 184,000,000원 |
현재 최저가 93,100,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 50.6%입니다. 하지만 임차권자가 보증금을 전혀 변제받지 못해 163,500,000원이 전액 인수된다는 보수적 전제에서는 실질취득이 93,100,000원 + 163,500,000원 = 256,600,000원으로 상승합니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 184,000,000원보다 72,600,000원 높고, 평균의 139.5%입니다. 최신 거래 188,000,000원과 비교해도 68,600,000원 높은 136.5%입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율을 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 91,024,200원 | 1,108,975,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 163,500,000원 | 0원 | 163,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2016-193호의 채권최고액 기준이므로 실제 채권액과 확정 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 선순위 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 1,272,475,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 1,299,903,061원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 45,618,999원 | 44,397,857원 | 1,319,102,143원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 선순위 근저당에 돌아가는 배당액이 감소하고 전체 미배당액은 커집니다. 명세서상 임차권 조건부 인수 문제가 해결되지 않은 채 최저가만 내려간다면, 낮아진 입찰가만 보고 안전해졌다고 판단할 수 없습니다. 이 건물의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회이며, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 504호입니다.
- 입지. 수주중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비, 승강기와 화재경보기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로에 접한 소로각지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 소음대책지역 제3종 나지구와 항공표면 진입표면구역에 포함됩니다.
- 토지 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소규모주택정비사업 시행구역에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대주택으로 확인되는 거래가 3건에 그쳐, 시세 표본과 매수층이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 인수 문구와 인수 범위를 원문 그대로 재확인해야 합니다.
- 임차권자 변제액 확인. 이은혁이 배당·보증금 반환·기타 방법으로 실제 변제받은 금액을 확인해야 최종 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 실질취득가로 입찰 상한 설정. 입찰가가 아니라 입찰가와 예상 인수액의 합계를 최근 평균 184,000,000원 및 최신 거래 188,000,000원과 비교해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 우리은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원은 공동담보목록에 연결돼 있으므로 실제 피담보채권과 다른 공동담보물의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.28. 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 관련 의무 여부를 관할기관 및 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 최우선변제 항목을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “조건부 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 190,000,000원에서 93,100,000원으로 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 184,000,000원과 비교해도 최저가는 절반 수준입니다. 하지만 매각물건명세서가 임차보증금 163,500,000원의 조건부 인수를 명시한 이상, 가격 판단의 출발점은 최저가가 아닙니다.
보증금이 전액 미변제돼 매수인이 인수한다고 가정하면 실질취득은 256,600,000원으로, 최근 평균의 139.5%까지 올라갑니다. 최근 거래 추세도 0.5% 하락했고, 총 16세대의 소규모 다세대주택으로 거래 표본 역시 많지 않습니다. 권리조건 해소가 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가가 투자 매력으로 전환되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 회차를 기다리는 것이 아니라, 먼저 임차권자의 실제 변제액과 매수인 인수 범위를 확정하는 데 있습니다.