의정부지방법원 2025타경64010. 고양시 일산서구 탄현동 탄현마을아파트 607동 14층 1406호입니다. 감정가는 327,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 228,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022년 4월 27일 설정된 엠캐피탈주식회사 근저당권 441,600,000원입니다. 이후 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당권, 케이비캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 실제 임차인으로 조사된 박윤정의 전입일은 2003.12.11입니다. 이는 말소기준보다 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으므로, 이 리포트에서는 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없지만, 실제 임차보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득원가는 아직 고정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64010 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1479 탄현마을아파트 607동 14층1406호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 17층 건물 중 14층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김성우 · 단독소유 · 2001.08.20 협의분할로 인한 재산상속 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 228,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 382,752,843원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.27 엠캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 441,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 사용승인일 | 1994.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만, 선순위 전입 확인이 핵심
말소기준권리는 2022.04.27 엠캐피탈주식회사 근저당권입니다. 그보다 뒤인 2022.08.03 엔씨파이낸스대부 근저당권 53,300,000원, 2025.07.09 케이비캐피탈 가압류 30,101,925원, 2026.03.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 하나은행·조흥은행·신한은행·현대캐피탈·오에스비저축은행 관련 근저당권과 과거 강제경매·삼성카드 가압류도 이미 말소된 상태입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박윤정 | 2003.12.11 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
박윤정은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 조사된 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 표면가격은 73.6%, 시장 추세는 -2.1%
동일 면적 비교 기준은 84.24㎡이며, 단지는 탄현마을(한신), 총 484세대입니다. 최근 12개월 실거래 6건 평균은 311,000,000원, 최신 2026년 8월 거래는 300,000,000원입니다. 현재 최저가 228,900,000원은 최근 12개월 평균의 73.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.24㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.24㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.24㎡ | 15 | 295,000,000원 |
| 2026.03 | 84.24㎡ | 6 | 326,000,000원 |
| 2026.02 | 84.24㎡ | 14 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 84.24㎡ | 11 | 320,000,000원 |
| 2025.06 | 84.24㎡ | 17 | 296,000,000원 |
| 2025.05 | 84.24㎡ | 6 | 307,000,000원 |
| 2025.04 | 84.24㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2025.01 | 84.24㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2024.10 | 84.24㎡ | 1 | 308,000,000원 |
| 2024.08 | 84.24㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.24㎡ | 6건 | 311,000,000원 |
전체 12건 평균은 314,333,333원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 311,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -2.1%로 하락 추세입니다. 따라서 228,900,000원이라는 표면 최저가만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 박윤정의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액이 발생한다면 실질취득원가는 최저가보다 높아질 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 228,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,004,600원 |
| 2. 근저당 · 엠캐피탈주식회사 | 441,600,000원 | 224,895,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 53,300,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 30,101,925원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 525,001,925원 중 예상 배당은 224,895,400원, 미배당은 300,106,525원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산출되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 박윤정의 보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 배당표상의 0원을 임차인 인수위험까지 포함한 최종 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산동중학교 북측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 탄현역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 17층 건물 중 14층이며, 사용승인일은 1994.10.21입니다. 지역난방·승강기·소방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 탄현마을(한신) 484세대, 동일 면적 84.24㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 거래 6건 평균은 311,000,000원입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,247,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박윤정 보증금 확인. 2003.12.11 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가격을 확정하지 마세요.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 미상이므로 우선변제권과 배당 결과도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 명세서와 점유관계 대조. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음이지만 실제 점유·임대차관계를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 실거래 추세가 -2.1%입니다. 전체 평균 314,333,333원보다 최근 12개월 평균 311,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해 가격을 판단하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당액은 300,106,525원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 후순위 권리. 2022.08.03 엔씨파이낸스대부 근저당과 2025.07.09 케이비캐피탈 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
맺으며 — “73.6% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 물건은 등기만 보면 구조가 분명합니다. 2022.04.27 엠캐피탈 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 가격도 현재 최저가 228,900,000원이 최근 12개월 동일면적 평균 311,000,000원의 73.6%라 눈에 띕니다.
하지만 결론을 바꾸는 변수가 있습니다. 박윤정의 2003.12.11 전입입니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 이 자료만으로 대항력이나 최종 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 지금 단계의 핵심은 “얼마나 할인됐느냐”가 아니라 “임차보증금이 얼마이고 실제로 매수인이 승계할 금액이 있는가”입니다. 최근 실거래도 -2.1% 하락 추세이므로, 임차관계를 해소한 뒤 최근 12개월 평균 311,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 기준으로 실질취득원가를 다시 비교하는 순서가 맞습니다.
