인천지방법원 2025타경510466. 인천 계양구 효성동 232-70, 지층 비01호의 다세대주택 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 4층 건물의 지층 비01호이고, 현재 감정가는 93,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가 45,570,000원까지 내려왔습니다. 표면상 가격은 감정가 대비 49%라 상당히 낮아 보입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 임차권입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 올라온 이명옥은 2009.07.10 전입으로 말소기준권리인 2012.12.20 국민은행 근저당보다 앞선 전입이 확인되어 대항력이 있습니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 매수인이 실제로 얼마를 인수하는지 아직 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510466 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 232-70 지층비01호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 효서로135번길 9-10 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 이미진 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 45,570,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 인더스코대부 / 10,226,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만, 임차권이 남는다
2012.12.20 설정된 을구 5번 국민은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 2025.02.12 키움예스저축은행 가압류, 2025.07.04 계양구 압류, 2025.07.18 인더스코대부의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 2009.07.10 전입 임차인 이명옥의 대항력은 별도 검토 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 보증금이 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명옥 | 2009.07.10 | 미상 | 미상 | 有 | 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
전입일만 보면 말소기준권리인 2012.12.20 근저당권보다 약 3년 이상 빠른 시점이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 다만 보증금이 특정되지 않아 인수 위험액은 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 확정일자도 미상이라 우선변제권 역시 이 자료만으로는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,220,260원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 36,720,000원 | 36,720,000원 |
| 3. 갑구 24번 가압류 · 주식회사키움예스저축은행 | 11,228,954원 | 7,629,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총 청구액은 47,948,954원이고 총 배당액은 44,349,740원으로, 3,599,214원 미배당이 발생합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 임차보증금 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 가격·회차 분석 — 숫자상 할인은 크지만, 인수위험이 핵심
감정가 93,000,000원에서 현재 최저가 45,570,000원으로 내려와 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 31,898,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 22,329,299원(감정가 24%)까지 하락하는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 45,570,000원 | 3,599,214원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 31,898,999원 | 17,024,137원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 22,329,299원 | 26,421,582원 |
이 사건에는 최근 실거래가나 중개시세 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로, 최저가가 45,570,000원이라는 사실만으로 실질취득이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성동우체국 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량접근 가능하고 대중교통은 보통 수준입니다. 인근 간선도로 안남로 등에 버스정류장이 있고, 북동측 근거리에 인천1호선 작전역이 소재합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 기재되어 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지층 비01호로, 외부마감은 돌붙임 및 드라이비트, 내부마감은 벽지·타일 등으로 기재되어 있습니다.
- 특이사항. 탐문조사에서 호우 시 하수구 역류가 있었다고 하며, 경매 진행 시 곰팡이 등 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 이명옥의 보증금이 미상인 상태에서 최저가 45,570,000원만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 확인이 최우선입니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 여부를 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 임차인 관련 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 명도 부담. 소유자와 임차인 관계가 함께 얽힐 수 있으므로 점유관계와 인수보증금 확인 후 실제 명도 범위를 판단해야 합니다.
- 누수·곰팡이 점검. 호우 시 하수구 역류 정황이 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 회차 전략. 3회 유찰 시 31,898,999원, 4회 유찰 시 22,329,299원으로 더 낮아지지만, 그만큼 채권 미배당도 17,024,137원·26,421,582원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가 49% ≠ 바로 저렴”
이 물건은 감정가 93,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 45,570,000원까지 내려온 만큼 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 핵심 변수는 대항력 있는 임차인 이명옥입니다. 2009.07.10 전입으로 말소기준권리인 2012.12.20 국민은행 근저당보다 앞서 있어 대항력이 있고, 보증금이 미상이라 매수인이 실제 부담하게 될 금액을 현재 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 판단 기준은 ‘감정가의 몇 퍼센트인가’가 아니라 낙찰가 + 인수되는 임차보증금의 합계가 얼마인가입니다. 현재 배당표상 매수인 인수는 0원이지만, 이는 대항력 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서 그대로 안전하다고 볼 수 있는 수치가 아닙니다. 권리의 핵심은 임차보증금 확인, 가격의 핵심은 실질취득액 계산입니다.
