인천지방법원 2025타경511899. 강화군 내가면 외포리 733-4의 단독주택 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 기타지붕 지상2층이고 현장조사일 현재 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 931.0㎡의 대지입니다. 권리분석의 기준점은 2011.03.30 설정된 삼도농업협동조합 근저당 560,000,000원입니다. 이 근저당은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 말소기준 뒤에 설정된 김희자 가처분과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부상 더 이른 2006년 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 등기 흐름만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 배당표에 반영되어 있지 않습니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격의 적정성·현황 확인·환금성입니다. 현재 최저가는 감정가에서 크게 내려와 있지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511899 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 내가면 외포리 733-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 현장조사일 현재 단독주택 이용 |
| 건물 | 일반목구조 기타지붕 지상2층 · 사용승인일 2006.03.30 |
| 토지 | 대 931.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 구자용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,070,545,700원 / 257,037,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 483,165,209원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2011.03.30 삼도농업협동조합 근저당 560,000,000원입니다. 2012.11.16 김희자의 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.01.14 서강화농업협동조합 명의의 임의경매개시결정은 2025.06.30 취하되어 2025.07.04 등기상 말소됐고, 이후 2025.08.27 농업협동조합자산관리회사 명의로 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 — 4회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 257,037,000원으로 감정가 1,070,545,700원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오 금액은 179,925,900원, 6회 유찰 시 125,948,129원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 경매 진행 단계만 보여줄 뿐, 현재 시장가격보다 저렴한지를 입증하지는 못합니다. 특히 단독주택과 931.0㎡ 토지가 함께 매각되는 물건은 개별성이 크므로 현황·건물 상태·토지 활용도·실제 수요를 별도로 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 257,037,000원 | 307,361,518원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 179,925,900원 | 383,393,063원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 125,948,129원 | 436,615,145원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 257,037,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,398,518원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 삼도농업협동조합 | 560,000,000원 | 252,638,482원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 257,037,000원을 가정하면 근저당 채권최고액 560,000,000원 중 252,638,482원이 배당되고 307,361,518원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·입지 — 단독주택의 개별성 확인
- 주위환경. 강화해누리공원 남동측 인근. 주변은 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나 운행횟수 등을 고려할 때 대중교통상황은 다소 불편합니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 지상2층, 사용승인일 2006.03.30. 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 벽지 및 내부인테리어 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대 931.0㎡, 평지·사다리형·소로한면. 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역 등이 포함되어 있습니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 감정평가의견 I-5 참조로 기재되어 있어 입찰 전 해당 내용을 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 경계·구조·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2011.03.30 을구 4번 삼도농업협동조합 근저당과 2025.05.02 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전관계를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계, 전입·사업자등록 여부를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 감정평가서의 제시외 건물 내역과 현황을 대조하세요.
- 공부와 현황 차이. 감정평가의견 I-5에 연결된 공부와의 차이를 반드시 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역 등 토지이용 제한을 증명용 토지이용계획 확인원으로 재확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고 주변 단독주택·토지의 실제 거래와 현재 매물 수준을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 핵심
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2011년 근저당이 말소기준이고 그 이후의 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건은 이미 4회 유찰됐고, 단독주택과 931.0㎡ 토지를 일괄매각하며 제시외 건물까지 포함합니다. 임대관계는 미상이고 공부와의 차이도 별도 참조가 필요합니다.
따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 현황·가격 검증은 가볍지 않다”입니다. 현재 최저가 257,037,000원이 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실 자체는 확인되지만, 비교 실거래가 없으므로 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 낙찰가보다 제시외 건물·점유·토지 규제·공부와 현황 차이·실제 지역 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐가 판단의 중심입니다.
