부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511926 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 43.22㎡

낙찰가 유찰 3회 후 낙찰

35,303,800원 3,530만 감정가 79,000,000원

감정가의 44% 2026-07-01 낙찰

최저매각가 27,097,000원 최저가 대비 +30%

낙찰일

07-01 낙찰 완료

인천지방법원 3회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

270만원

최저가의 10% · 2,709,700원

실거래 대비

▼ 34.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 5,400만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임차권등기 인수 위험 확인이 필요한 다세대입니다.

가격 최저가 27,097,000원은 최근 거래 59,000,000원의 45.9%
권리 한국토지주택공사 임차권등기 보증금 58,000,000원 관련 인수 검토 필요
주의 확약 적용 여부 확인 전 보수적 인수금 31,790,746원 반영

한 줄 평 3회 유찰로 가격 매력은 커졌지만, 을구 8번 주택임차권등기가 있는 물건입니다. 서울보증보험 확약 적용 여부가 확인되면 실질 인수 부담은 0원이 될 수 있으나, 확인 전에는 보증금 미배당분 31,790,746원을 보수적으로 봐야 합니다.

감정가

79,000,000원

기준가격

최저가

27,097,000원

3회 유찰

최근 거래

59,000,000원

2023.09

예상 인수

31,790,746원

확약 확인 전

인천지방법원 2025타경511926 사건은 인천 중구 율목동 제일빌라 3층 302호 다세대주택입니다. 이용상태는 다세대주택이며 전용면적 43.22㎡, 1994년 준공 건물입니다. 핵심 권리는 주택임차권등기입니다.

물건 개요

소재지	인천광역시 중구 율목동 79 제일빌라 3층302호
물건종류	다세대 · 전용 43.22㎡
소유자	윤성현
감정가 / 최저가	79,000,000원 / 27,097,000원
신청채권	63,148,493원
매각기일	2026.07.01

① 권리 흐름

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
한국토지주택공사	58,000,000원	有	有	확인필요

⚠️ 인수 판단 한국토지주택공사는 임차권등기권자로 보증금 58,000,000원이 있습니다. 배당 예상액은 26,209,254원으로 부족분 31,790,746원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 해당 확약이 적용되는 경우 실질 인수금은 0원으로 판단합니다.

③ 예상 배당표

항목	채권액	배당
집행비용	-	887,746원
임차인 한국토지주택공사	58,000,000원	26,209,254원
한국자산관리공사 가압류	49,629,227원	0원
서울보증보험 경매개시	63,148,493원	0원

배당 분배

감정가 vs 거래가

최저가는 최근 거래 대비 낮지만 임차권등기 리스크 확인 필요

④ 시세 비교

제일빌라(79-0)는 총 9세대, 1994년 준공입니다. 최근 거래는 2023년 9월 43.22㎡ 기준 59,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 거래 대비 45.9% 수준입니다.

⚠️ 환금성 소규모 다세대는 거래 표본이 적어 평균 거래가격만으로 낙찰 후 환금성을 판단하기 어렵습니다. 최근 거래 1건과 실제 점유·권리 상태 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 확인. 서울보증보험 말소동의 확약서가 임차권등기에 실제 적용되는지 원본 확인.
인수 위험. 확약 전에는 보증금 부족분 31,790,746원을 고려.
세금 압류. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인.
현황 확인. 실제 점유관계와 관리비 체납 여부 확인.

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 후 결정”

이 물건은 감정가 대비 낮은 가격으로 진행된 3회 유찰 다세대입니다. 다만 주택임차권등기가 있어 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 확약 적용 시 인수 부담은 해소될 수 있지만, 확약 확인 전에는 보증금 부족분을 반영한 보수적 검토가 필요합니다.

부동산강제경매

낙찰가는 싸지만, 임차권등기 확인이 핵심 — 인천 제일빌라 302호

물건 개요

① 권리 흐름

② 임차인 분석

③ 예상 배당표

④ 시세 비교

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 후 결정”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-23	유찰	7,900만원
2	2026-04-22	유찰	5,530만원
3	2026-05-27	유찰	3,871만원
4	2026-07-01	대기	2,709만원