인천지방법원 2025타경512023. 이 물건은 공부상 다세대주택으로 이용 중인 보광맨션 2층 202호입니다. 등기상 현재 소유자는 박연주택주식회사이고, 2020.06.26 매매를 원인으로 거래가액 102,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리구조의 핵심은 2023.01.31 국 압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점보다도, 그보다 훨씬 앞선 2020.07.31 전입을 갖춘 임차인이 존재한다는 사실입니다.
김영복의 주택임차권등기는 2024.09.05에 등재됐지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2020.05.27 및 2022.07.19, 점유개시 2020.07.30, 주민등록 2020.07.31, 확정일자 2020.07.29 및 2022.08.05가 기록돼 있습니다. 매각물건명세서에는 임대차보증금 96,600,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가 70,000,000원만 보고 ‘감정가 대비 30% 할인’으로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 179-15 보광맨션 2층 202호 · 도로명 인천광역시 계양구 효서로303번길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 · 2020.06.26 매매 · 거래가액 102,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영복 / 96,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인 전입이 핵심
말소기준은 2023.01.31 국 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 강서구(서울특별시) 압류, 강제경매개시결정과 을구 5번 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기가 소멸한다는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라진다는 것은 다른 문제입니다. 김영복은 전입·점유가 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영복 2층 202호 41.5㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.31 / 2020.07.29 배당요구 2025.08.30 | 96,600,000원 등기 내용에 92,000,000원·96,600,000원 기재 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 승계 |
| 황다솔 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2020.07.31 / 2022.08.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 데이터상 실제 임차인은 2명입니다. 특히 황다솔은 전입일이 2020.07.31로 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 김영복의 96,600,000원 인수구조만 계산하고 끝낼 수 없고, 황다솔에게 별도의 임대차보증금이 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 70,000,000원이 실질 취득가가 아니다
현재 최저매각가는 70,000,000원으로 감정가 100,000,000원의 70%입니다. 표면상으로는 30,000,000원 낮아졌지만, 김영복의 대항력 있는 보증금 96,600,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄고 그만큼 미배당 인수액이 커져, 낙찰가 + 미배당 인수액의 총부담은 약 96,600,000원 부근에 머뭅니다.
즉 김영복만 기준으로 해도 실질취득은 감정가의 96.6% 수준입니다. 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 큰 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수 없습니다. 게다가 황다솔의 보증금이 별도로 존재한다면 실제 승계부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 김영복 보증금(우선변제) | 600,000원 | 600,000원 |
| 2. 갑구 15번 경매개시결정 · 김영복 | 96,600,000원 | 67,740,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 수치를 그대로 표시한 것입니다. 이 시뮬레이션에는 김영복 임차보증금이 600,000원으로 반영돼 있으나, 등기부 임차권 내용과 매각물건명세서에는 96,600,000원 및 미배당 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 따라서 권리분석 결론은 96,600,000원 명시사항을 우선합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대주택 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 인천화전초등학교 서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 대중교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호이며, 급배수·위생·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측과 서측으로 폭 약 8미터 및 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 96,600,000원 임차보증금 원본 확인. 매각물건명세서의 “미배당 잔액 매수인 인수” 문구와 을구 5번 임차권등기 내용을 최우선으로 대조해야 합니다.
- 황다솔 보증금 확인. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않습니다. 김영복과 별개의 임대차라면 추가 승계 위험이 생길 수 있습니다.
- 김영복 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 모두 김영복으로 기재돼 있으므로 임대차계약과 경매 청구관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 2회 유찰 49,000,000원, 3회 유찰 34,300,000원으로 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당분이 커지므로 낙찰가만으로 투자성을 판단하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 두 명의 임차인 정보가 존재하므로 실제 현 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,000만원 낙찰 = 7,000만원 취득”이 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 표면적인 최저가입니다. 감정가 100,000,000원에서 한 번 유찰돼 70,000,000원까지 내려왔지만, 김영복의 대항력 있는 임차보증금은 96,600,000원이고 매각물건명세서는 배당되지 않은 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 김영복만 기준으로 해도 실질취득은 약 96,600,000원 수준으로 접근해야 하며, 이는 감정가의 96.6%입니다.
더구나 황다솔이라는 별도 점유자가 있고 보증금이 확인되지 않았으며, 국세·지방세 압류 3건과 김영복의 임차인·강제경매채권자 중첩 관계도 확인해야 합니다. 이 사건은 유찰 횟수가 늘수록 싸지는 단순 물건이 아니라, 낙찰가 하락분이 임차인 미배당 인수액으로 이동할 수 있는 물건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 70,000,000원이지만, 권리분석의 출발점은 96,600,000원입니다. 황다솔의 별도 보증금까지 확인되기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
