인천지방법원 2025타경512083. 인천 계양구 효성동 뉴서울3차아파트 303동 1층 106호입니다. 현재 소유자는 김태선이고, 말소기준권리는 2022.01.07. 설정된 주식회사오케이저축은행 채권최고액 104,400,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 오케이저축은행의 채권최고액 216,000,000원 근저당권도 뒤따르며, 이후 서울신용보증재단· 기술보증기금·근로복지공단 가압류와 국민건강보험공단·국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 256,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 125,440,000원, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 이 할인율 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 주변·동일단지 실제 거래가격을 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512083 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 207-1 뉴서울3차아파트 303동 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 11층 건물 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 김태선 |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 125,440,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 286,543,707원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.07. 을구 10번 오케이저축은행 근저당권입니다. 같은 날 을구 11번 근저당권이 추가 설정됐고, 이후 확인되는 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·김포한강신용협동조합·한국캐피탈·페퍼저축은행의 근저당권은 이미 말소된 내역입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 125,440,000원입니다. 감정가 256,000,000원 대비 49%이고 2회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 87,808,000원, 4회 유찰 시 61,465,599원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 406,016,176원 |
| 3회 유찰 시 | 87,808,000원 | 85,827,456원 | 443,072,560원 |
| 4회 유찰 시 | 61,465,599원 | 59,959,218원 | 468,940,798원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 배당 부족 자체가 곧바로 매수인 부담으로 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 실제 시세 데이터가 없기 때문에 어느 회차가 적정 매수가인지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,556,160원 |
| 1. 오케이저축은행 · 을구 10번 근저당권 | 104,400,000원 | 104,400,000원 |
| 2. 오케이저축은행 · 을구 11번 근저당권 | 216,000,000원 | 18,483,840원 |
| 3. 서울신용보증재단 가압류 | 26,250,016원 | 0원 |
| 4. 기술보증기금 가압류 | 175,750,000원 | 0원 |
| 5. 근로복지공단 가압류 | 6,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 528,900,016원 중 122,883,840원이 배당되고, 406,016,176원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성지초등학교 남서측 인근이며 아파트·공동주택·소규모공장·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 11층 건물 내 1층 106호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·소화전·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단지의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 서측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 256,000,000원 대비 최저가 125,440,000원이라는 숫자보다 동일단지·유사층 실제 거래가를 먼저 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 점유원인을 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2022.01.07. 을구 10번 오케이저축은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 저층 조건. 대상은 11층 건물의 1층 106호이므로 동일 단지 거래를 비교할 때 해당 층 조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건은 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 반면 가격은 다릅니다. 감정가 256,000,000원에서 2회 유찰돼 125,440,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없으므로 이 수치만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 권리는 확인 가능, 가격 메리트는 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 시장가격과의 대조입니다.
