인천지방법원 2025타경512152. 청라동 현대썬앤빌더테라스레이크 14층 102-1412호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부의 말소기준권리는 2020.06.26 설정된 하나은행 근저당권 90,000,000원이고, 이후 2023년 임차권등기와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김유진입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.04.13, 주민등록 및 점유개시는 2022.05.27이고 보증금은 150,000,000원입니다. 말소기준권리 2020.06.26보다 전입·점유가 늦기 때문에 대항력은 없으며, 등기된 주택임차권 역시 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 주어진 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-3 현대썬앤빌더테라스레이크 14층 102-1412호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 한승재 · 2020.06.26 소유권이전 · 거래가액 246,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 172,697,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.26 하나은행 근저당권입니다. 주택임차권은 2023.06.23 등기됐고, 임차인의 주민등록·점유개시 역시 2022.05.27로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 김유진의 임차권은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 보증금 150,000,000원을 승계하는 구조가 아닙니다. 한국주택금융공사의 2025.09.05 강제경매개시결정도 후순위로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.05.27 | 2022.04.13 | 없음 | 배당요구 2025.09.04 | 0원 |
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 218,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 106,820,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 74,774,000원, 4회 유찰 시 52,341,800원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,295,480원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 한국주택금융공사 | 172,697,934원 | 14,524,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 262,697,934원 중 104,524,520원이 배당되고, 158,173,414원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천세무서 북동측 인근으로, 유사 오피스텔과 상업용 건물이 혼재하는 상가지대입니다. 청라호수 주변으로 전망이 양호하고 인근 편의시설이 있어 주위환경은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔) 용도이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 17층 중 14층 일부입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 등 편의설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 가로장방형 평지로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 건물 북측으로 폭 약 10m 도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후 확인. 말소기준 2020.06.26, 임차인 전입·점유 2022.05.27, 임차권등기 2023.06.23의 순서를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 인수액 확인. 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 매각물건명세서의 특별매각조건이나 별도 인수 문구가 없는지 입찰 직전 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 및 유사 근린시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용 가능 범위와 금융·세금·임대수요를 해당 용도 기준으로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기된 김유진 관련 현재 점유 상태는 입찰 전 현장과 집행기록으로 확인할 필요가 있습니다.
- 미배당 채권. 현재 회차에서 채권 미배당액은 158,173,414원입니다. 이는 매수인 인수액과 같은 개념이 아니며, 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 남는다”
이 사건은 임차보증금이 150,000,000원으로 크지만, 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 보증금을 떠안는 구조가 아니라는 점이 가장 중요합니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 최저가가 106,820,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고 2회 유찰됐지만, 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 필요. 감정가 할인율보다 실제 시장가와 해당 용도의 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
