인천지방법원 2025타경514001. 검암동 해피하우스 101동 4층 403호, 전용 36.89㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현 소유자는 박연주택주식회사로 2020년 6월 13일 매매를 원인으로 거래가 125,000,000원에 취득했고, 소유권이전은 2020년 6월 30일 접수됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021년 12월 9일 기흥세무서장의 국세 압류입니다. 이후 서울특별시·인천광역시 서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건은 등기상 후순위 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 임대차계약은 2020년 5월 13일, 확정일자는 2020년 5월 14일, 전입은 2020년 5월 26일, 점유개시는 2020년 6월 5일입니다. 모두 2021년 12월 9일 말소기준보다 앞서고, 주택임차권등기는 2022년 9월 1일 접수됐습니다. 배당표상 보증금 125,000,000원 중 현재 회차에서 60,228,680원만 배당되고, 나머지 64,771,320원이 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다

2013년 경기남부수산업협동조합 근저당과 주식회사골든캐피탈대부 근저당은 2018년 임의경매 매각으로 이미 말소됐고, 2018년 서인천새마을금고 근저당도 2020년 6월 8일 해지로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2021년 12월 9일 국세 압류이며, 서울특별시 압류·인천광역시 서구 압류·이번 강제경매개시결정은 모두 그 뒤입니다.

② 임차관계 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지

한국토지주택공사는 보증기관의 대위·승계 신고이므로 실제 임차인과 별개의 125,000,000원 보증금을 하나 더 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 다만 실제 임차인 ‘주식회’의 보증금은 명세상 미상으로 기재되어 있어, 보증기관 승계관계와 원임차인 권리관계를 원문으로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.265억원을 봐야 한다

해피하우스101동102동 전용 36.89㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 8월 113,000,000원 한 건이며, 전체 3건 평균은 121,633,333원입니다. 그러나 과거 2022년 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래를 우선하면 현재 비교 기준은 113,000,000원입니다. 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -10.3%로 하락 방향입니다.

현재 회차 최저가만 보면 최근 거래의 54.6%이지만 이는 의미 있는 할인율이 아닙니다. 61,740,000원 + 인수 64,771,320원 = 실질취득 126,511,320원이기 때문입니다. 이 금액은 최신 거래 113,000,000원뿐 아니라 전체 평균 121,633,333원도 웃돕니다. 따라서 “감정가의 절반이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 61,740,000원 전부가 집행비용과 임차보증금 배당에 소진됩니다. 보증금 부족분 64,771,320원은 매수인 인수로 계산되며 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 150,676,766원은 배당 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 최저가 하락과 인수액 상승

현재보다 한두 번 더 유찰돼도 실질취득이 113,000,000원 아래로 내려가지 않습니다. 특히 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 113,000,000원이고 시장 추세가 -10.3%인 점을 고려하면, 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 가점할 근거가 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호입니다.
• 입지. 간재울초등학교 남측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 약 16미터, 서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
• 토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 2,049,000원/㎡입니다.
• 거래. 해피하우스101동102동은 29세대이고 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 거래는 2025.08의 113,000,000원입니다.
• 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 기준 61,740,000원이 아니라 인수액을 더한 126,511,320원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 대항력 포기까지 포함됐는지는 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
• 원임차인 관계 확인. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계로 별도 보증금이 아니며 실제 임차인은 1명입니다. 실제 임차인의 보증금은 미상으로 기재돼 있습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차보증금 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 113,000,000원이고 최근 대 과거 거래 추세는 -10.3%입니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 인수액 증가로 총취득은 각각 126,177,924원·125,944,547원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 우선순위·확약서 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “1.26억 실질취득”이 본질

이 물건의 숫자만 보면 감정가 126,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 61,740,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 125,000,000원이 먼저 놓여 있어 현재 회차 매수인 인수 예상액이 64,771,320원입니다. 결국 실질취득은 126,511,320원입니다.

최근 12개월 동일 면적 거래와 최신 거래는 모두 113,000,000원이고, 거래 추세는 -10.3%입니다. 더 유찰돼도 실질취득은 약 1.26억원 부근에 머물기 때문에 최저가 할인율로 접근할 수 없는 인수형 구조입니다. 여기에 국세·지방세 압류와 실제 임차인 보증금 미상, 말소동의 확약서의 적용 범위 확인까지 남아 있습니다. 결론은 가격도 권리도 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.