인천지방법원 2025타경515165. 송도동 송도아라플라자 2층 214호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이의순은 2022.11.25. 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,580,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 압류·가압류·박운용 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 김상돈 1명입니다. 214-1호 112.735㎡를 점유하고 보증금 100,000,000원, 차임 1,000,000원으로 조사됐으며 2023.06.22. 전입신고를 했습니다. 전입일이 말소기준일인 2022.11.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구도 2026.03.09. 접수됐습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 미배당분이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515165 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 98-2 송도아라플라자 2층 214호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하2층 지상6층 중 2층 214호 |
| 소유자 | 이의순 · 2022.11.25. 매매 · 거래가액 2,650,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,820,000,000원 / 1,381,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,219,127,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2022.11.25. 을구 6번 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,580,000,000원이고, 이를 기준으로 이후 연수구 압류 3건, 박운용 근저당 54,600,000원, 인천신용보증재단 가압류 12,708,313원, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 임차권과 2019년 중소기업은행 근저당 2건은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상돈 | 214-1호 112.735㎡ | 100,000,000원 | 1,000,000원 | 2023.06.22 | 2026.03.09 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김상돈의 전입신고는 2023.06.22.로 말소기준 2022.11.25. 이후입니다. 따라서 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 공부상 분할 문제 — 이 물건의 핵심 확인사항
등기사항전부증명서와 제시목록에는 214호 단일 호수, 전유부분 375.781㎡로 등재돼 있습니다. 그러나 집합건축물대장은 2023.05.24. 분할처리 및 표시변경에 따라 214호와 214-1호로 나뉜 상태입니다.
| 구분 | 전유부분 | 공용면적 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 분할 전 214호 | 375.781㎡ | 349.374㎡ | 등기사항전부증명서·제시목록 기준 |
| 214호 | 244.186㎡ | 227.027㎡ | 집합건축물대장 분할 |
| 214-1호 | 131.595㎡ | 122.347㎡ | 미등기상태 |
④ 예상배당표 (매각가 1,381,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,218,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 2,580,000,000원 | 1,365,582,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 박운용 | 54,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 인천신용보증재단 | 12,708,313원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권자 총 청구액은 2,647,308,313원, 예상 배당은 1,365,582,000원이며 미배당은 1,281,726,313원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대입구역 북서측 인근으로, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 인천대입구역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 근린생활시설로 이용 중이며 토지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측·남서측·북동측으로 대로 및 중로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 4,670.0㎡, 공시지가 3,739,000원/㎡, 상업용·평지·부정형·광대소각 조건입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 등기상 214호와 건축물대장상 214호·214-1호의 분할 상태, 전유면적 표기정정 여부와 미등기 214-1호의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김상돈은 214-1호 112.735㎡를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 점유범위와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 연수구 압류 3건이 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 상가 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 임대수익·공실·상권·점포 분할 상태가 가격과 매각기간에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·집합건축물대장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 인수보다 ‘무엇을 사는지’가 중요하다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2022.11.25. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김상돈도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자만 보고 접근해서는 안 됩니다. 실거래 시세가 없어 현재 최저가의 시장가격 적정성을 확인할 수 없고, 무엇보다 등기상 214호와 집합건축물대장상 분할된 214호·214-1호 사이의 면적·도면 정리가 끝나지 않았습니다. 감정도 분할 전 상태를 기준으로 이뤄졌습니다. 권리 인수는 낮지만 물건 특정과 환금성 리스크는 높습니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 보이느냐’보다 매각대상이 실제로 어디까지인지, 그 상태로 다시 팔거나 임대할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.
