인천지방법원 2025타경34075. 이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 181,000,000원에서 4회 유찰돼 43,458,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 기준점은 2022.04.05. 설정된 차종숙 근저당권보다 앞선 임은비의 2021.09.10. 전입·점유입니다. 임은비는 임대차계약일 2021.06.22., 확정일자 2021.06.22., 보증금 190,000,000원이고 2023.09.13. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 기준 배당액은 42,275,756원에 그쳐 부족분 147,724,244원은 매수인 인수로 남습니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 24.7%에 사는 아파트”가 아닙니다. 현재 회차에서 43,458,000원에 낙찰되더라도 임차보증금 미배당액 147,724,244원을 더 부담하므로, 실질취득은 191,182,244원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고 인수액은 커지는 구조라 총부담은 보증금 190,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 365-13 제이엔펠리스비 10층 1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 36.71㎡ · 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 최진호 (2022.06.24. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 43,458,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 222,800,661원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.04.05. 을구 7번 차종숙 근저당권 75,000,000원입니다. 이후 우리카드 가압류, 서울신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임은비는 말소기준권리보다 앞선 2021.09.10. 전입·점유를 갖춰 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액을 결정하는 부분
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임은비 | 2021.09.10 | 2021.06.22 | 190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 김은솔 | 2025.02.17 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이예은 | 2025.02.18 | - | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 3명으로 확인됩니다. 이 가운데 가격과 인수위험을 좌우하는 사람은 임은비입니다. 김은솔·이예은은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 현재 점유상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
JN팰리스B동 36.71㎡ 일치 면적을 포함한 비교 실거래는 4건입니다. 제공된 거래는 2021.08부터 2022.06까지이며, 평균은 176,250,000원, 최고 190,000,000원, 최저 160,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.06의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 36.71㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 35.45㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.09 | 36.71㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2021.08 | 35.45㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 평균 | - | 4건 | 176,250,000원 |
최저매각가만 놓고 보면 최근 실거래 평균의 24.7%에 불과합니다. 하지만 이 숫자는 이 사건의 투자비용을 설명하지 못합니다. 현재 회차의 실질취득 191,182,244원은 최근 실거래 평균 176,250,000원을 웃돌고, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “4,345만원짜리 물건”, “시세의 24.7%라 싸다”는 해석은 틀립니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,458,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,182,244원 |
| 1. 임차인 임은비 보증금 | 190,000,000원 | 42,275,756원 |
| 2. 근저당 · 차종숙 | 75,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,008,510원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 222,800,661원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금은 집행비용과 임차인 임은비의 우선변제에 전부 소진됩니다. 임은비 보증금 부족분 147,724,244원은 매수인 인수입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡1동행정복지센터 남동측 약 150미터 지점으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 1002호입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리지역 등에 포함되고 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. JN팰리스B동은 35세대, 사용승인일은 2012.07.19.입니다.
- 경매 지표. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 43,458,000원에 임차인 인수 147,724,244원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임은비 권리 재확인. 전입 2021.09.10., 확정일자 2021.06.22., 임차보증금 190,000,000원, 임차권등기 2023.09.13. 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 김은솔·이예은 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이라 현재 점유 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시 매각가는 더 낮아져도 임은비의 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
- 배당 변동 확인. 국민건강보험공단 압류와 국의 압류가 있고, 실제 배당에서는 당해세 등 선순위 항목에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 싸지지 않는 경매”
이 물건은 4회 유찰돼 최저가가 43,458,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 181,000,000원의 일부만 내고 취득하는 것처럼 보이지만, 실제 권리구조는 정반대입니다. 임은비의 보증금 190,000,000원 중 현재 매각대금에서 변제되지 않는 147,724,244원을 매수인이 인수하기 때문에 실질취득은 191,182,244원입니다.
최근 실거래 평균은 176,250,000원이고 최신 거래는 190,000,000원입니다. 즉 현재 회차는 실질취득 기준으로 시세 이상입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 임차인 인수액이 커져 총부담이 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 단지 경매 통계상 평균 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 낮지 않습니다.
