인천지방법원 2025타경34075. 부천시 원미구 심곡동의 제이엔펠리스비 10층 1002호입니다. 전용면적 36.71㎡의 도시형생활주택 원룸형 아파트로, 감정가는 181,000,000원입니다. 무려 5회 유찰되어 최저매각가가 30,421,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 할인된 매력적인 경매물건처럼 보입니다.

하지만 등기부와 임차관계를 함께 보면 이야기가 완전히 달라집니다. 이 물건의 말소기준권리는 2022.04.05 설정된 차종숙 명의 근저당권입니다. 그런데 임차인 임은비는 이보다 앞선 2021.09.10에 전입신고와 점유를 시작했고, 확정일자도 2021.06.22입니다. 따라서 경매로 근저당권과 후순위 권리가 소멸하더라도 임은비의 대항력 있는 보증금 반환청구 위험은 남습니다.

실제로 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 8번 주택임차권등기가 존재하며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이 사건은 낙찰가만 보고 수익성을 판단해서는 안 되는 대표적인 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 근저당보다 임차인이 먼저다

임차인·점유관계 — 대항력과 인수 여부

임은비는 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 배당금이 보증금보다 부족하면 그 부족액이 매수인에게 남습니다. 주택임차권등기가 매각으로 말소되는 것처럼 보이더라도, 이 사건의 매각조건에 명시된 보증금 인수의무를 배제할 수 없습니다.

김은솔과 이예은은 모두 말소기준권리 이후 전입하여 제시된 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 임대차계약 내용이 확인되지 않으므로 점유자별 권원과 실제 인도 대상은 별도로 확인해야 합니다. 특히 임차권자 임은비와 현재 전입자들의 관계를 확인하지 않고 명도가 간단하다고 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 3,042만원이 아닌 1.91억으로 비교해야 한다

제이엔펠리스비에 대응하는 거래 표본은 JN팰리스B동의 전용 35.45~36.71㎡ 거래 4건입니다. 거래가는 160,000,000원부터 190,000,000원까지 분포합니다. 다만 모든 거래가 2021~2022년에 이루어진 과거 자료로, 2026년 현재의 가격을 직접 확인하는 최신 거래는 아닙니다.

단순히 최저매각가 30,421,000원을 과거 평균 176,250,000원과 비교하면 17.3%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 표면적인 가격입니다. 낙찰자가 부담하는 총액을 기준으로 계산하면 정반대 결과가 나옵니다.

③ 예상배당표 (매각가 30,421,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 매수인의 보증금 인수액은 예상 미배당액을 기준으로 산정했습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 실질 부담은 유지된다

현재 회차에서 추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 21,294,700원, 이후 14,906,289원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 임은비의 예상 인수액은 반대로 169,488,605원, 175,762,024원으로 증가합니다.

따라서 현재 회차부터 7회 유찰 시나리오까지 실질취득액은 약 190,000,000원 수준에 머뭅니다. 회차별 소폭 차이는 집행비용 등 배당 계산의 차이에서 발생합니다. 이 금액은 취득세·등기비용·명도비용 등을 별도로 고려하기 전의 권리 기준 실질취득액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 심곡1동행정복지센터 남동측 약 150m 지점입니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2012.07.19 준공된 35세대 규모의 도시형생활주택 원룸형 아파트입니다. 철근콘크리트구조이며 급·배수, 위생, 승강기, 난방설비가 있습니다.
• 도로. 남측 약 20m 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 중점경관관리지역 등에 해당하며 상대보호구역 관련 제한도 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 438.4㎡, 공시지가 3,367,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
• 물건 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 35세대 소규모 단지이고 확인되는 매매 표본도 4건에 불과합니다. 최근 거래가 충분하지 않아 현재 매도 가능 가격과 매각 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 임은비의 계약일 2021.06.22, 전입·점유개시일 2021.09.10, 확정일자 2021.06.22 및 주택임차권등기 내용을 원본으로 대조하세요.
• 인수금액 확보. 현재 매각가 가정 시 인수 예상액 160,526,578원을 낙찰대금과 별도로 마련해야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 매각물건명세서의 특별한 인수조건. 을구 8번 주택임차권등기와 보증금 미배당액의 매수인 인수 문구가 최종 명세서에서도 유지되는지 확인하세요.
• 배당요구·배당순위. 임은비의 배당요구와 우선변제 요건을 확인하고 집행비용·당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 점검하세요.
• 점유자 확인. 김은솔과 이예은의 임대차계약·보증금·점유권원을 확인하세요. 후순위 전입자라는 사실만으로 실제 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
• 실질취득 총액 기준. 최저가 30,421,000원이 아니라 실질취득 약 190,947,578원을 기준으로 과거 거래가격 및 현재 매매시세와 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하는 구조이므로 회차별 실질취득액을 다시 계산하세요.
• 현장·관리비. 원룸형 건물의 내부 상태, 실제 점유 상황, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료와 최근 실거래 원본을 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “3,042만원 낙찰”과 “3,042만원 취득”은 다르다

이 물건에서 가장 위험한 숫자는 30,421,000원이라는 최저매각가입니다. 감정가 181,000,000원에서 5회 유찰된 결과이지만, 이를 곧바로 실질 취득가격으로 볼 수는 없습니다.

임은비는 말소기준권리보다 앞서 전입·점유 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 190,000,000원입니다. 예상배당액을 제외한 160,526,578원을 매수인이 인수하므로 권리 기준 실질취득은 190,947,578원입니다.

이는 2021~2022년 거래 4건의 평균 176,250,000원보다 높고, 가장 최근 거래인 190,000,000원도 웃돕니다. 더욱이 최근의 실제 매매가격은 확인되지 않고, 35세대 소규모 원룸형 아파트라는 환금성 부담도 있습니다.

권리 리스크가 크고, 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 이 사건은 추가 유찰을 기다리는 것만으로 문제가 해결되는 물건이 아닙니다. 핵심은 임차보증금 인수의무가 해소되는지와 그 결과 실질취득액이 합리적인 현재 시세 아래로 내려오는지입니다.

결론: 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 높습니다. 선순위 임차보증금 인수 부담이 유지되는 한, 가격만 보고 입찰하는 것은 피해야 할 고위험 물건입니다.